城市微观 | 巴塞罗那如何解决空置房问题 

近些年来“居住正义”一词一度被热议，许多城市面对的一面是始终处于高位的房价和房租，低收入群体无房可住，另一面却是大量房屋长期空置。空置房屋过多是房地产泡沫的一个重要体现，解决空置房屋问题关系到整个房地产市场的健康发展。

巴塞罗那

○○○如何解决空置房问题○○○

01 西班牙房屋的空置率

西班牙房屋的空置率在欧洲排名第一。据西班牙国家统计局公布的数据，西班牙有344万套住房无人居住，占全国房屋总数的14%，足以容纳410万无房屋的民众居住。由于西班牙人不喜欢租房和强烈的买房偏好，很多民众盲目贷款买房，仅仅在加泰罗尼亚一地区，一年大约有15000人失去房屋。

为增加社会房屋的储备量，加泰罗尼亚地区拟立法对空置两年以上的房屋征税。根据该项法律草案，房屋闲置两年以上的房东必须登记房产，政府将依法征税。不过该房产空置税的主要征收对象并不是普通老百姓，而是金融机构。比如西班牙坏账托收银行Sareb在加泰罗尼亚地区拥有40000套房产，其中大量房产处于空置状态。

02 空置房的原因

为什么有那么多空置房？原因之一是导致西班牙人偏爱买房，不愿租房，这一偏好也和税有关。西班牙的房产税和物业费都很高，即便房东出租了房屋，还要再将租金净收入的24%上交政府纳税。西班牙政府对于租客实行过度保护政策，很多无赖租客既不支付拖欠房租，也不搬离房产、甚至不解释理由。房东不能断水断电、言语威胁，只能通过法律手段拿回房产，这不仅耗时长，律师费用不菲。即便对峙公堂，很多租客根据相关弱势群体保护法律，反而可以光明正大地拖欠房租。即便房东在拉锯战式的官司中打赢，被迫搬家的租客往往还会故意破坏室内装修。因此，相比较于微薄的房租收入，不差钱的西班牙房东为了图安心会选择空置房屋。

城市研究者Feargus O’Sullivan曾在CityLab上发表了一篇分析文章，解释西班牙巴塞罗那高空置率的历史背景。称次贷危机“制造”了大量无房者，也让银行成了“超大房东”。2008年金融危机打击了整个西班牙，许多人无法及时偿贷，银行和一些投资机构只能收回了大量抵押的房产。

对于银行而言，将空屋租给单个的租户是一个选项，但处理出租事宜和房屋整修是件麻烦事。有些银行也将空置房商业化，比如将一些空屋改造为酒店对外经营。也有的超大房东干脆让房屋空置，囤积居奇，等待市场回暖再高价出售。相较于零散出租给本地租客，一些超大房东更倾向于租给游客，许多公寓被改造为度假短租房，在Airbnb等平台上招租。

03 引发的新问题及解决方案

空置房也带来了许多社会问题。在巴塞罗那市中心，一些空置率较高的街区成为犯罪高发地，街头抢劫和入室抢劫高发。目前巴塞罗那有超过1000套住房已经空置了超过两年，其中304套被占屋者使用，有的占屋者是低收入家庭，有的则进行贩毒等非法交易，这些被瘾君子占领的房产，被称为“贩毒公寓”。据统计老城区的Ciutat Vella社区， 2018年有36.6%的居民报过警，暴力抢劫的犯案率比前一年高出了一倍。

为解决空置房问题，巴塞罗那多年来一直在不断尝试各种方法，在2007年通过了一项法案，政府有权对那些长期空置的房屋收取罚款。2019年3月，巴塞罗那市政府开出了迄今为止数额最大的一张罚单，受到处罚的对象是两家房产投资基金，因其名下房产长期空置，两家公司需要缴纳280万欧元（约合人民币2113万元）。

市长Colau表示，如果房东愿意让这些空置的房产以相对低廉的价格出租，可以适当减少甚至取消罚款。罚款之外，巴塞罗那市政府还在尝试将一些空置房产改造为保障性住房。今年3月，他们发起了一项计划，将在接下来的四年陆续收回426套空置房产，将其改造、修缮，并最终以相对低廉的价格出租。

2016年，巴塞罗那市议会共招募了15名人员组成团队进行空置房普查活动，同时还请来3名省级技术人员进行协助，他们将亲自前往那些市政府怀疑是空置的房屋进行查访。随后，一个由10人组成的团队将与业主取得联系，通知业主空置房屋将作为公屋进行出租。作为交换，业主可以享受IBI的50％补贴，另外还有100％的房屋恢复补贴，最高可领到15,000欧元的补贴。此外，在成为公屋出租后，该房屋还将享受多重风险家庭保险，以及每月租金支付保障，公租房的租金将低于市场租金。

04 最新举措

最近，巴塞罗那宣布了一项新举措，市长Ada Colau向14家投资公司发出正式通知，要求他们将名下194套空置期超过两年的房屋出租，限期一个月，否则市政府将 “强制征收”这些房产作为廉租房，对市民开放申请。

强制征收的方式有两种，一是由政府直接购买这些房产的所有权，价格仅为市场价的一半；另一种则是强制征收空置房的使用权，为期四至十年。巴塞罗那住房局局长Lucia Martin表示，该举措并非为了“掠夺”，最终目的是希望“更多空屋能以合理的价格出租，让更多人有房可住”。市长Colau去信的14家投资公司都是“超大房东”，名下拥有大量房产。

7月15日，负责清理西班牙滞销房产的资产管理公司Sareb将256套公寓交由巴塞罗那市政府管理。其中完全空置的36套公寓很快将作为廉租房对公众开放申请。另外220套被占用的公寓仍需时间清理。巴塞罗那市议会表示，除了首批194套面临强征的房产外，另有426套空屋正处于“密切观察期”。

巴塞罗那所在的加泰罗尼亚地区曾颁布法令，那些长期空置（超过两年）的房产可以被视为“无主”，政府有权进行征收，并作为社会住宅出租。最近，巴塞罗那还试图说服加泰罗尼亚当局扩大征收范围，允许政府征收那些空置期超过六个月的房产。