【房地产行业周报】孙宏斌致歉反思：投资过于激进；SOHO中国被税局追缴超18亿税款及滞纳金；华侨城A出现自1994年上市以来首次亏损

重点关注

• 融创公布境外债务重组方案，孙宏斌致歉反思：投资过于激进

在3月29日举行的融创中国境外债务重组说明会上，孙宏斌对过去的工作进行了总结和反思并公布了境外债重组的一些细节。说明会上，孙宏斌首先对投资人表示歉意，他表示，原本融创是按照“三道红线”的要求，控制公司的发展节奏，逐渐降低杠杆，也有一个好的开始，“当时我们的自我感觉还是不错的，但是现在回过头来看还是不够坚决，虽然也强调稳健和利润，但是追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进。” 除了反思拿地之外，孙宏斌还表示，融创在内部管理上也存在权力过于下放等问题。

境外债重组方面，据悉，目前融创的境外债重组方案已通过债权人小组支持，持债金额超过30%、近30亿美元，无论是权重占比还是债务规模目前都是行业较高的，这意味着方案整体通过已有极大保障。融创将在4月20日下午5点之前，向签署重组支持协议的债权人支付现金同意费，金额等同于其加入重组支持协议的债务本金的0.1%。

• SOHO中国被税局追缴超18亿税款及滞纳金

近日，SOHO中国披露了2022年财报，期内实现营业收入约17.75亿元，同比小幅增长1.9%；营业毛利约14.38亿元，同比增长2.7%；股东应占净利润则由亏转盈，录得约6100万元，而2021年净亏损金额约1.31亿元。值得一提的是，SOHO中国还在财报中披露了一起违约事件，2022年12月，SOHO中国因逾期支付总额为5968万元的借款本金出现违约。同时，SOHO中国还有一笔悬而未决的17.33亿元的增值税欠款。截至2022年12月31日，北京望京公司尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金累计金额约18.51亿元。该笔土地增值税的欠缴亦导致北京望京公司23.81亿元的银行借款本金及利息出现交叉违约。即是说，SOHO中国触发交叉违约借款至少达89.32亿元。

• 世茂集团拟65亿港元出售香港东涌酒店群

3月27日，仲量联行发布消息称，其独家代理销售世茂集团持有的东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店。根据香港媒体消息，仲量联行代理放售首轮截收意向日期为5月中，卖方开价65亿港元（约57亿元人民币）。有内部知情人士称，“为了化债，我们的资产都是可售的，与深坑酒店被摆上货架一个情况，主要看买家和价格”。根据世茂集团官网，香港世茂东涌酒店群是世茂集团首次在香港发展酒店业务的代表之作，也是世茂旗下最大的单体酒店及酒店群，以客房数量开看，还是全香港的第二大酒店。

• 王思聪成立新公司疑进军外卖

据企查查APP显示，3月27日，杭州梅鹤雅品文化传播有限公司成立，法定代表人为刘志杰，注册资本为500万元人民币，经营范围包含人工智能基础资源与技术平台；计算机系统服务；商业综合体管理服务；物业管理；外卖递送服务；餐饮管理；人工智能公共服务平台技术咨询服务等。企查查股权穿透显示，杭州梅鹤雅品文化传播有限公司由北京昌盛四海投资管理有限公司全资控股，后者由北京普思投资有限公司持股90%，王思聪为实际控制人。

• 华润万象终止收购祥生物业

3月28日，华润万象生活公告称，就有关就建议收购诸暨祥生及浙江祥生事项订立股权转让协议的公告。订约双方于进一步磋商及讨论后，决定不再进行收购事项。股权转让协议将因此宣告终止，订约双方的所有义务与责任亦按股权转让协议终止。截至本公告日期，公司认为，终止收购事项将不会对集团之现有业务、营运及财务状况造成重大不利影响。

企业动态

万物云上市后首份年报：去年营收超300亿，净利降9.4%

3月27日，头部物业企业万物云交出上市后的首份财务年报，2022年，万物云的总收入同比增长27%至约301.1亿元，毛利同比增长5.2%至42.3亿元；净利润约为15.9亿元，同比下降7.5%，归母净利润约为15.1亿元，同比下降9.4%。对此万物云董事长朱保全指出，利润下降主要是部分业务下半年收入不及预期，以及毛利润下降所致。如新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚），代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静起来，而这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。还有收并购的伯尔尼物业、阳光智博等产生一次性支出引起毛利率下降。

中国奥园：希望今年年中完成主要债务重组，实现复牌

中国奥园债务重组有了进一步的消息。3月27日晚间，中国奥园公告称，境外票据暂缓偿还债务协议于3月27日生效。知情人士称中国奥园的重组顾问毕马威在推动公司与境外主要债权人达成暂缓偿还债务协议时，也已经正式开始和境外主要债权人展开公司整体债务重组方案。中国奥园方面表示，希望在今年年中完成主要债务重组，实现上市公司的复牌交易。公告称，境外主要债权人承诺将全力支持中国奥园进行资产盘活及全面的债务重组，同意暂缓偿还债务安排，不采取任何强制执行行动，以确保中国奥园运营稳定，促进公司回归正常经营。

泛海控股回应民生证券股权遭冻结

3月30日盘后，泛海控股发公告称，其今日通过查询国家企业信用信息公示系统获悉，北京金融法院冻结了其持有的民生证35.55亿股股份，冻结期限自2023年3月24日至2026年3月23日。经核实，上述冻结事项涉及的相关方为民生银行。泛海控股称，今年1月，其收到民生银行发来的通知。据该通知，民生银行北京分行以金融借款合同纠纷为由，对其控股子公司、泛海控股及公司实际控制人卢志强提起诉讼。另外，由于民生银行申请了财产保全，北京金融法院对其控股子公司的部分财产采取了保全措施。“公司将持续关注上述诉讼的进展情况，并按照相关监管规定的要求，及时履行持续信息披露义务。”泛海控股在公告中表示。

中国金茂拟6.5亿元挂牌转让与阳光城合资项目公司股权

3月27日，据北京产权交易所消息，中国金茂拟挂牌转让泉州振茂房地产有限公司50%股权，转让底价6.5亿元。其中，明勤有限公司拟转让33%股权、北京兴茂置业有限公司拟转让17%股权，中国中化已批准该产权转让行为。

杭州土拍揽金145亿，民企拿下一半供地

3月29日，杭州今年第二批次10宗地块开始拍卖，分布于拱墅区、滨江区、萧山区、余杭区、钱塘区、临平区，总出让面积31万平方米，总建筑面积74.8万平方米，总起始价131.4亿元。最终10宗地块全部成功出让，其中有6宗地块封顶摇号，最终揽金144.8亿元。从开发商参与度来看，房企拿地积极性颇高，本轮杭州拍地总计参与房企超过80家，总数上超过上批次（60余家），除了滨江、建杭、绿城等房企基本全部参与。从最终的拿地开发商来看，除了有央国企背景的中海、华发、浙江交控和绿城成功拿地外，民营房企中滨江（获得两宗）、椿实置业、坤和与方远地产也一共拿下5宗地块，占到本次供地的一半。

人事动态

建业新生活：代纪玲已获委任为非执行董事

3月24日，建业新生活发布公告称，代纪玲已获委任为公司非执行董事，而闵慧东女士已辞任公司非执行董事，自2023年3月24日起生效。

中渝置地：梁振昌辞任执行董事等职务

3月24日，中渝置地发布公告称，梁振昌，执行董事及根据香港联合交易所有限公司证券上市规则第3.05条委任的本公司授权代表，已提出辞任以便投放更多时间于个人事务，自2023年4月18日起生效。梁先生辞任后将同时不再担任董事会的执行委员会成员。

融资动态

远洋完成6亿美元永续债的票息兑付，共计2060万美元

3月29日，界面新闻独家获悉，远洋集团已完成其次级永续美元债本期票息兑付，共计2060万美元。远洋集团相关负责人表示，根据该笔债券发行条款约定，公司有权利递延票息支付，此举有助于公司保持更为主动的财务灵活性。但公司重视所有债权投资者的利益和反馈，且利息金额不大，目前已完成票息兑付。当前公司销售向好、经营稳定，所有公开债务均已按期足额兑付。（界面新闻）

中海地产拟发行15亿元公司债券

3月29日，据上交所披露，中海地产拟发行15亿元公司债券。债券名称为中海宏洋地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)，起息日为2023年4月3日，本期公司债券募集资金不超过15亿元(含15亿元)，募集资金拟全部用于偿还发行人有息债务。

华润置地80亿元消费基础设施资产支持ABS已获受理

3月30日，据深交所披露，中信证券-华润置地消费基础设施资产支持专项计划1-3期已获受理。债券类别为ABS，拟发行金额为80亿元，发行人为华润置地控股有限公司,中信金石基金管理有限公司，承销商/管理人为中信证券股份有限公司。

业绩财报

华侨城A出现上市以来首次亏损，去年营收下滑

3月30日晚，华侨城A披露2022年年报。报告期内，华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归母净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。这是华侨城A自1994年上市以来首次出现亏损。华侨城A在财报中提到，2022年，公司在文化旅游、房地产两大主营业务受经济下行及行业周期性调整等因素影响，处于低位运行状态，上市以来首次出现亏损，但持续健康发展的基本面良好。

保利发展2022年实现营业净利双降，销售签约金额4573.01亿元

3月30日，保利发展发布2022年业绩报告。报告期内，公司实现营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%。报告期内，公司实现净利润270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。公司毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点；实现投资收益42.01亿元，同比下降32.36%。报告期内，公司实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%。

17年来首降！华润置地2022年归母净利同比降13％

3月29日，华润置地发布了2022年业绩公告。 2022年，华润置地全年综合营业额为人民币2,070.6亿元，按年下降2.4%。 2022年，全年综合毛利率为26.2%，2021年同期27.0%。其中，2022年开发物业毛利率23.0%，2021年同期为23.7%；投资物业（包括酒店经营）毛利率65.6%，2021年同期为68.2%。2022年，扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利人民币270.0亿元，同比增长1.5%；计入投资物业重估增值后的股东应占溢利人民币280.9亿元，同比下降13.3%，这是17年以来首次出现下降。

龙光集团2022年收入为人民币416.2亿元

3月30日，龙光集团发布2022年业绩报告。报告期内，收入为人民币416.2亿元，公司归母核心溢利为人民币2.53亿元。报告期内，集团实现合约销售约人民币441.1亿元。2022年的合约销售中，大湾区、大西南区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别约为36.4%、15.9%、30.5%、3.1%及14.1%。

中国金茂2022年实现收入829.91亿元

3月28日，中国金茂发布2022年业绩报告。报告期内，实现收入829.91亿元，同比减少8%，归属股东净利润19.84亿元。告期内，实现签约销售金额1550亿元。另截至报告期末，集团物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为人民币2358亿元。

绿城中国营收增长超26%，销售均价下跌

3月28日，绿城中国召开业绩发布会，2022年，绿城中国实现营业收入1271.53亿元，同比增长26.8%；实现毛利220.21亿元，同比增长21.20%；毛利率为17.3%，同比下降了0.8个百分点。2021年，该公司的毛利率下降了5.6个百分点，从2020年的23.7%下降到2021年的18.1%，降幅明显。2022年实现总合同销售金额3003亿元，低于2021年的3509亿元，也未能完成3300亿元的年度目标。从销售均价看，绿城中国自投项目销售均价为26823元/平方米，低于2021年的28416元/平方米。此外，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东表示，对中国房地产的发展长期看好。2022年应当是波动中的谷底，他初步判断，去年的筑底状况已经过去，房地产市场开始进入复苏阶段。

雅居乐2022年实现收入540.34亿元

3月30日，雅居乐发布2022年业绩报告。报告期内，实现收入540.34亿元，同比减少26.01%，毛利10.01亿元，同比减少94.74%，归属股东净亏损149.81亿元。本集团预售金额为人民币652.3亿元，对应累计预售建筑面积为517.9万平方米，预售均价为每平方米人民币12,595元。截至报告期末，集团于80个城市及地区，拥有预计总建筑面积4016万平方米的土地储备，平均楼面地价为每平方米人民币3255元。

远洋集团2022年营业额为461.27亿元

3月30日晚，远洋集团发布2022年业绩。报告期内，集团协议销售总额为人民币1002.9亿元；来自一、二线城市的协议销售额占全体约80%。从地区分布来看，全年56%的协议销售额来自于华东、华南、华中及华西区域。报告期内，集团营业额为人民币461.27亿元；毛利为人民币23.77亿元；毛利率为5%。

美的置业2022年核心净利润38.7亿元，同比下降29%

3月27日，美的置业2022年业绩报告近期出炉。报告期内，美的置业收入为736.31亿元，同比下降0.1%；经营利润为68.31亿元，同比下降14.8%；年内利润为35.77亿元，同比下降32.5%，核心净利润为38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%。2022年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为792.4亿元，相应已售建筑面积为631.6万平方米，销售回款率约为83%。截至2022年末，美的置业净负债率43.9%，现金短债比为1.6，扣预资产负债率为68.2%，“三道红线”已经转为绿档。

新大正营收增速放缓，毛利率创五年新低

3月27日晚间，新大正发布的2022年度业绩报告显示，2022年实现营收25.98亿元，同比增长24.41%（2021年营收同比增长58.4%）；归母净利1.86亿元，同比增长11.80%。2022年新大正在管项目面积增长至1.3亿平方米，全年新拓展项目中标总金额达19.10亿元。其中，重庆以外区域新市场拓展已达到总量的76.51%。此外，值得注意的是，毛利率一直是新大正的“心病”，财报显示，新大正去年毛利率创近五年新低，2017-2020年新大正整体毛利率基本维持在21%左右，2017-2019年连续三年微跌，2021年跌至18.67%，2022年持续下跌至16.18%，据亿翰物研数据，2021年上市物企毛利率均值为29%。

建发股份房地产业务2022年归母净利润22.67亿元，同比下降

3月30日晚，建发股份发布2022年业绩报告。2022年，公司营业收入达到8328.12亿元，同比增长17.65%；实现净利润112.67亿元，同比增长1.30%；实现归属于母公司所有者的净利润62.82亿元，同比增长2.30%。其中，房地产业务分部实现营业收入1,364.93亿元，同比增长41.73%；实现“归属于母公司所有者的净利润”22.67亿元，同比下降21.23%；净利率为5.15%，同比减少2.92个百分点；净资产收益率为8.93%。

中骏集团2022年营收净利双下滑

3月30日晚间，中骏集团披露2022年业绩报告，实现营收267亿元，同比减少29.2%；归母净利润2454万元，同比减少99.20%。2022年，中骏集团实现合同销售金额约590.23亿元，合同销售面积约491万平方米，同比分别下降约43.5%及34.2%；营业收入减少约29.2%至267亿元，毛利减少约45.9%至44.2亿元。中骏方面坦言，受大环境影响，中骏集团利润转差主要体现在物业交付下跌，令物业销售收入确认减少，物业售价下降，导致毛利率下跌及对物业项目计提的减值拨备增加及投资物业公允值亏损。

碧桂园服务2022年实现收入413.7亿元，同比增长43.4%

3月29日，碧桂园服务发布2022年业绩，公司去年收入413.7亿元，同比增长43.4%；股东应占核心净利润达50.2亿元，同比增长9.0%。董事会建议宣派末期股息每股14.40分及特别股息每股22.81分。2022年，碧桂园服务物业管理服务收入约为228.5亿元，同比增长约65.7%，公司物业管理规模及地域覆盖穏步提升。截至2022底，除“三供一业”业务外，公司合同管理面积约为16.02亿平方米，收费管理面积约为8.69亿平方米。

珠江股份2022年归属股东净亏损18.64亿元

3月30日，珠江股份发布2022年年度报告。报告期内，公司实现营业收入38.7亿元，同比增加7.29%；当期归属于母公司股东的净利润-18.65亿元，同比减少2934.41%；当期每股收益-2.18元，同比减少2825%；加权平均净资产收益率-150.68%，同比减少153.75个百分点。截至报告期末，公司资产总额313.63亿元，同比下降5.55%，归属于母公司所有者权益3.38亿元，同比下降84.42%。

政策趋势

商业地产迎重大利好，百货商场、购物中心也可发行REITs

3月24日，证监会和国家发改委先后发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》和《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。两个文件同时提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这也意味着，此次《通知》将不动产投资信托基金(REITs)项目的申报首次涵盖了商业地产领域，百货商场、购物中心、农贸市场也能发REITs。

住建部等15部门下发通知：加强经营性自建房安全管理

近日住房和城乡建设部、应急部等15部门联合印发了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》。《通知》强调，要从管住存量、严控增量、完善机制3方面全面加强经营性自建房安全管理。从严格落实主体责任、强化日常检查、切实消除安全隐患、严格改扩建和装饰装修管理等方面加强既有经营性自建房安全管理。要从加强规划建设审批管理、强化转为经营用途安全监管、清查整治违法行为等方面严格新增经营性自建房监管。要从健全管理体制、完善部门协同机制、加强房屋安全鉴定管理、加快信息化建设、完善法规制度等方面健全房屋安全管理体制机制。

北京启动存量住房交易“带押过户”模式

3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。

厦门调整购房政策，放松限购、限售

针对近期有关厦门限购限售政策放松的传闻，有相关部门工作人员已证实，近期厦门限购限售政策有所调整，已经开始执行。其中，限购政策方面，厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。限售政策方面，将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。

郑州全面开展提取住房公积金按期付房租业务

据《郑州日报》报道，《郑州住房公积金管理中心关于住房公积金支持新市民和青年人住房租赁需求的实施意见》下发，将大力支持新市民、青年人的住房租赁需求，全面开展提取住房公积金按期付房租业务。《意见》规定，严格提取住房公积金按期付房租业务边界。要严格定位于支持住房租赁市场发展，确保审慎合规开展相关业务。严格提取住房公积金按期付房租使用管理。采取有效措施确保提取住房公积金用于支付租赁住房建设和运营单位房租，不得挪用于其他用途。

沈阳首套房贷利率下限降至3.8%

3月28日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局联合下发《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知》，通知显示，减轻首套购房家庭资金压力的“实施首套个人住房贷款利率动态调整机制。”通知明确，按照人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》要求，二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。此外，通知还优化了限购区域，明确继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区(不含二环外)实施限购政策。

莆田市住房公积金政策调整，最低首付款比例20%

近日，福建莆田市住房公积金管理委员会发布关于调整住房公积金政策的通知。4月1日起，生育、抚养二孩及以上的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合其他申请条件的，最高贷款额度在现行莆田市最高贷款额度（双缴存职工60万，单缴存职工45万）的基础上上浮10万元（即调整后双缴存职工70万，单缴存职工55万）。缴存职工家庭首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房，最低首付款比例为20%。

浙江丽水：二次申请公积金贷款最高可贷80万

3月27日，浙江丽水市房地产市场平稳健康发展领导小组印发《丽水市区落实住有宜居促进房地产市场平稳发展政策意见》(下称意见)，意见显示，职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，双缴存职工最高限额由80万元上调为100万元；单缴存职工最高限额由40万元上调为60万元。职工二次申请住房公积金贷款或购买第二套自住住房的，双缴存职工最高限额由60万元上调为80万元。

湖北襄阳购房新政：多孩家庭可获4万元补贴

日前，湖北省襄阳市住建局、市财政局、市自然资源和规划局等多部门联合发布通知，在城区购买新建商品住房，符合相应条件的可分别给予购房补贴。购买首套普通新建商品住房，签订网签合同并完成契税缴纳的，给予每套最高2万元的补贴。符合国家生育政策生育二孩、多孩且二孩、多孩为未成年人的家庭购买普通新建商品住房，签订网签合同并完成契税缴纳的，分别给予每套2万元、4万元补贴。

行业数据

一季度房企销售稳步修复，融资额跌38%

在今年一季度房地产市场的稳步修复行情下，销售端的压力正在逐渐消解，融资端压力仍在。据CRIC数据显示，1-2月TOP100房企累计实现销售操盘金额8219亿元，同比降幅较1月收窄至-11.3%，较2020年同期基本持平。1-2月，超4成百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到27家。融资方面，2023年一季度，CRIC监测的80家典型房企的融资量为1388亿元，同比下降38%，环比下降了31%。从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本高达8.92%，较2022年全年抬升1.87个百分点；境内债券融资成本3.58%，较2022年全年略上升了0.04个百分点。

广东：1-2月房地产开发投资同比下降8.5%，商品房销售面积下降0.2%

据广东省统计局网站，1—2月，广东房地产开发投资0.16万亿元，同比下降8.5%，降幅比上年全年收窄5.8个百分点。其中，商品住宅投资下降5.7%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降6.2%，粤东西北地区下降19.1%。1—2月，广东全省商品房销售面积下降0.2%，降幅比上年全年收窄24.2个百分点。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）

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