涉及2764平方米用地面积，绿景中国和华侨城“杠”上了

近日，绿景中国地产（00095.HK，以下简称“绿景”）与华侨城A（000069.SZ，以下简称“华侨城”）发生了摩擦。

钛媒体APP了解到，绿景在深圳的白石洲旧改项目，与临近的华侨城旗下住宅项目，因“土地占用”问题发生了冲突。

据爆料，4月14日上午，绿景工作人员进入华侨城纯水岸小区，强行拆除原本设在两个项目之间的围墙，并搭建了一道临时防护网和监控。

得到消息后，钛媒体APP亦在第一时间联系绿景方面了解虚实，不过绿景给到的回复是“（公司）暂时没有回应”。

作为另一当事方的华侨城，也一直未对此事发声。

两大项目陷入“争地”僵局

事情的起因源于一份由白石洲实业和绿景天盛实业联合出具的公告。

该公告显示，“根据沙河五村城市更新单元（即“绿景白石洲旧改”）规划批复文件，以及专业测绘公司测定，华侨城纯水岸项目规划用地红线外历史形成的挡土墙和园林绿化部分，与沙河五村城市更新单元公共用地范围重叠了，涉及约2764平方米用地面积。”

公告中提及的“纯水岸项目”,是由华侨城开发建设的高端住宅，整体分为16期开发。

据房产交易平台显示，华侨城纯水岸是目前深圳南山中心规模最大、密度最低的纯大户型高端社区，也是深圳现阶段唯一套均总价值破亿的别墅区。

而白石洲旧改，则是绿景近年来在深圳最为主要的建设项目。根据规划，白石洲旧改分为4期开发，计容建筑面积约358万平方米。根据西南证券测算，白石洲旧改货值将超2000亿元。

对于白石洲旧改的重视，绿景曾多次在业绩报告中指出，“项目的动工与销售将为集团带来大量稳健的收入与现金流，带来巨大的增长动力，绿景中国将进入高速增长阶段。”

钛媒体APP了解到，白石洲旧改一期计划于2023年底入市，归属绿景的可售部分约33万平方米，且以住宅为主，按片区新房价格11万元/平方米计算，货值预计超过300亿元。 

盈利能力大幅下滑，白石洲成绿景最大砝码

在此次“强拆”风波前不久，绿景曾因“盈利能力大幅下滑”被推上风口浪尖。

3月30日，绿景发布2022年业绩报告。报告期内，公司实现营业收入约23.41亿元，同比下滑46.53%；实现毛利约10.33亿元，同比下滑52.81%；实现归母净利润亏损7.30亿元，同比暴跌163.35%，净利率12.67%，同比减少43.16个百分点，毛利率同比减少5.88个百分点至44.11%。

2022年，绿景的毛利率创造了自2016年起至今最差表现。数据显示，2016年至2021年，绿景毛利率分别为50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

虽然较往年毛利率下滑明显，但实际上，绿景的毛利率一直处于行业较高位，原因在于绿景以旧改为主，属于高利润率项目。

绿景中国总裁唐寿春曾公开表示，“绿景的特征是高盈利、不讲规模，百名之内根本看不到绿景的影子，我们是第二类公司，属于特色地产商”。

此外，绿景中国首席财务官陈建民也曾在2021年中报会上表示，“等深圳黎光和白石洲项目结转时，毛利率就会回到60%以上。”可见，绿景内部对于旧改业务，以及白石洲旧改项目本身，都予以厚望。

绿景2022年报指出，2023年白石洲项目将正式开盘预售，标着集团正式进入项目收获期，预期届时将为本集团贡献可观的收入和现金流，为本集团发展加固厚实的安全垫。

近五年来首亏，华侨城地产、文旅两头抓

再看另一当事方华侨城的业务情况。

据2022年财务报告显示，期内公司实现营收767.7亿元，同比下滑25.17%；归母净润为-109亿元，同比下降387.05%。值得注意的是，华侨城在2022年扭盈为亏，这也是公司近五年来首次出现亏损。

华侨城称业绩下滑一方面是因为新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，公司计提存货跌价准备增加，还包括因持续亏损或更新改造等因素，对部分景区资产的计提减值。另一方面是公司转让子公司产生的投资收益同比减少。

从营收结构上来看，2022年，华侨城旅游综合业务收入272 亿元，同比降低37%；房地产业务收入494亿元，同比降低 16%，可以看出旅游业务营收的下滑较为严重。

钛媒体APP发现，华侨城营收的一大特征是“上半年以旅游业为主，下半年以房地产为主”。

具体可见，2022年上半年，公司实现营业收入164亿元，其中旅游业实现营收105.5亿元，营收占比64.34%；房地产业务实现营收58.09亿元，营收占比35.43%。到了下半年，公司实现营收603.7亿元，其中旅游业务实现营收166.7亿元，营收占比27.6%；房地产业务实现营收435.61亿元，营收占比72.15%。

房地产业务营收下滑是受房地产市场下行影响，公司房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；而旅游景区业务受疫情的冲击严重，致使公司亏损金额加大。（本文首发于钛媒体APP,作者|陈伟纳）

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