保交楼，万科150亿元定增获受理

3个月之后，万科150亿元定增案终于迎来后续。

5月21日，万科A（000002.SZ）发布公告宣布，于2023年5月19日收到深交所通知，公司报送的向特定对象发行股票申请文件已获受理。同时，万科A也发布了本次定增的募集说明书（申报稿）。

今年2月12日，万科A首次披露定增方案，拟向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46％。在3月8日召开的2023年第一次临时股东大会上，该项议案获得通过。

虽然定增方案获深交所受理，但对于万科A而言，距离顺利发行还有很长的路要走。钛媒体APP了解到，定增审批从股东大会审议通过、定增预案到证监会发审委审核通过，通常需要3到6个月；审核通过后，上市公司需要拿到证监会的书面核准文件，这期间需要20到30天的核准期；以上流程完成后，才能顺利实施定增计划。

二级市场方面，万科A股价表现一般，截至5月23日股市收盘，万科A股价报收14.52元，跌1.02%，成交额5.47亿元。

港股方面，万科企业（02202.HK）同样走低，截至当天收盘，公司股价报收10.86港元，跌0.91%，成交额9986.55万港元。

募资150亿元，投向11个房地产项目

据了解，这是万科A上市22年来的第三次定增，上一次定增发生在2007年，距今已有16年之久。

至于为何有这样的筹划，万科A曾表示，此次定增申请一方面是为响应国家号召，继续高品质保交楼；另一方面是扩充粮仓，为接下来的经营做准备。

根据定增募集说明书，万科A本次向特定对象发行A股不超过11亿股，募集资金总额不超过150亿元。扣除发行费用后，募集资金净额将用于11个房地产项目及补充流动性资金，其中105亿元将用于地产项目，余下45亿元用于公司补流。

这11个房地产项目包括中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城。从地区分布来看，涉及项目主要集中在二线城市，以及个别一线、三线城市。

在3月8日召开的2023年第一次临时股东大会上，万科A首席运营官刘肖解释称，募集资金之所以投向这11个项目，一是根据证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，二是根据公司设定的标准，如并表项⽬、普通住宅、已拿到预售许可证正在销售、拥有⼀定的体量，后续还需要较多的资金去建设。

另根据万科A内部测算，上述11个房地产项目中，大部分项目净利润率维持在5.83%-11.44%之间，对应的投资收益率在6.54%-13.64%之间，处于较为正常的水平，但有3个项目的净利润率和投资收益率均在5%以下。

其中，广州金茂万科魅力之城项目是上述募投项目中唯一位于一线城市的项目，其销售净利率预计只有3.32%，投资收益率只有3.49%；鞍山高新万科城项目则是唯一的三线城市项目，预计销售净利率4.24%，投资收益率4.94%；最后是长春溪望荟项目预计销售净利率3.5%，投资收益率3.8%。

对此，刘肖也曾表示，上述11个项目主要是2022年之前获取的，收益率是基于当前市场情况进行测算，受市场波动影响较大，如果市场好转，项⽬的收益率也会有⼀定的改善空间。

但事实上，万科A近三年多来虽然收入在逐年增加，但毛利率和净利率却在逐年递减。2020年-2023年一季度，万科A毛利率分别为29.25%、21.82%、19.55%、15.45%；同期的净利率分别为14.15%、8.41%、7.45%、4.14%。

对于业绩表现的逐年下滑，万科A亦在定增预案里指出原因来自三个方面，其一是受政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算均价略有下降；其二是土地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；其三是受宏观经济影响，原材料价格上涨导致整体建安成本提升所致。

据克而瑞统计数据，今年1-4月，万科A累计实现合同销售面积832万平方米，合同销售金额1348.6亿元，虽然销售面积较去年同期增长4.84%，但销售金额却同比减少了1.81%，究其原因或与行业竞争加剧导致市场信心不足有关。

房企A股定增尚未到发行阶段

从发布预案到交易所受理，万科A经过了三个多月的等待。

值得一提的是，若此次万科A定增计划能顺利实施，将成为地产行业股权再融资重启以来最大规模的定增。

去年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资的“第三支箭”。自此，已有超过30家涉房上市企业筹划股权再融资，但除了万科企业等H股融资落地，A股股权再融资均未到发行阶段。

从流程进度来看，荣盛发展是较早获得证监会受理的企业，该公司于去年12月21日发布定增预案，拟定增募资不超过30亿元；于今年1月31日，获得中国证监会受理其非公开发行A股股票申请。

其次是保利发展，公司于去年12月30日披露股票定增预案，拟计划拟定增募资不超125亿元，直到3月才获得上交所受理，并已于3月23日收到上交所审核形成的首轮问询。此外，中南建设于1月5日发布预案，拟定增募资不超28亿元，4月3日收到深交所受理通知。

钛媒体APP发现，进度相对较快的还有华发股份，该公司于今年2月22日公布定增预案，拟募集资金总额不超过60亿元；2月28日便收到了上交所出具的受理通知；并于3月23日收到上交所出具的问询函；至5月17日，华发股份已向上交所提交了问询回复。

目前万科A仅获到深交所的受理，尚处于定增流程的前期阶段，接下来将面临的是监管层的初次问询。对于问询函会涉及的问题，参考以往案例，监管部门较为关注房企定增的认购对象、募投资金来源及用途、发行人财务状况及经营情况等问题。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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