4月数据现分歧，房地产「小阳春」后能否「入夏」？｜一周资本市场观察

《一周资本市场观察》是钛媒体推出的资本市场要闻解读直播栏目，每周一中午12:30-13:30，在一个小时的时间里，帮助大家一网打尽一周资本市场大事！

本期节目，《一周资本市场观察》主理人雨朦特邀职业投资人、《看透地产股》作者朱酒，《钛度热评》主编车铭德，分享了我国楼市近况，相关房企的债务问题处置情况以及对企业后续发展的影响，房地产企业业绩表现欠佳的原因，评判房地产公司投资价值的关键指标，1-4月拿地数据解析，下半年房地产行业展望，啤酒行业的发展近况，《商务领域经营者使用、报告一次性塑料制品管理办法》对外卖行业的影响，华丽家族近况，微软收购动视暴雪的最新动态，百度最新业绩解读等话题。

一周资本市场表现盘点（05.15-05.19）

上周，A股三大股指中，沪指周涨0.34%，深成指周涨0.78%，创业板指周涨1.16%。上周，北上资金净流入86.66亿元，比再上周缩量115.36亿元；南下资金净流入174.88亿元，比再上周放量52.82亿元。行业偏好上，北上资金增持规模前三的行业为电池、半导体与能源金属行业；南下资金增持规模前三的行业为软件与服务行业、能源行业、以及制药、生物科技与生命科学行业；北上资金上周增持个股中市值增幅排名前5的，分别是光力科技、斯瑞新材、苏大维格、江苏雷利与珍宝岛；南下资金上周增持个股中市值增幅排名前5的，分别是腾讯控股、金斯瑞生物科技、快手、巨子生物与中芯国际。

上周港股的两大指数都是下跌的，恒生指数上周周跌0.90%，恒生科技指数上周周跌1.35%。

上周美股三大股指中，道指上涨0.38%，标普500指数上涨1.64%，纳指上涨3%。

上周，A股共有8只新股上市，3只出现了破发，单日涨幅最大的是5月19日上市的中科飞测，单日涨幅189.62%；港股在上周没有新股上市。

5月17日，国家统计局发布的《2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，4月份62个城市新房价格环比上涨，但涨幅均未超过1%；36个城市二手房环比上涨，最高涨幅达到8.7%。其中，上海二手房连涨了46个月，朱酒老师在自己的直播中曾提及，一线城市，尤其是上海的楼市是全国房地产行业的风向标，以上数据是否意味着目前全国楼市在持续转暖？

职业投资人、《看透地产股》作者朱酒提出，房地产在过去四年中，经历了“大起大落”： 2019年全面恢复，2020年下半年一直到2021年上半年，整个房地产行业可以说是“高歌猛进”，尤其是2021年上半年，不管是房企还是房地产行业，几乎是每个月都在创新高。但从2021年下半年开始，受宏观经济、行业调控等多方面因素影响，情况开始急转直下。2023年以来，国家也出台了很多扶持政策，包括大家熟悉的保交楼、“三支箭”等，旨在从债权、股权与贷款等方面对行业进行维护。

朱酒坦言，在过去的一年半中，地产行业确实遭到了重创，虽然前三个月的势头非常好，但经济元气还没有真正恢复。从大方向来说，比2022年都有好转，但在细节上，还需要一个过程。目前这一轮的复苏，一线城市的表现是领跑全国各个城市的，部分强二线城市的表现也不错。但在很多弱二线城市，或是三、四线城市来说，现在地产的表现仍然不是很景气。追溯历史，从2009年、2016年的地产复苏可以清晰地看到，每一轮复苏都是从一线城市率先开始的，因为这些城市的经济底蕴最好，购房者的支付能力也是最好的，他们自身的经济状况恢复的也是最快的。在一线城市把这个样板打好了之后，慢慢的才会推演到二线城市，再到三线城市。从以往的情况来看，这个过程一般来说最快需要1到2年，慢的话可能需要2到3年。

所以，朱酒认为，现在看到的这一轮复苏也需要一个过程。今年一线城市和强二线城市能够企稳，然后再带一下普通的二线城市，到明年，二线城市以及经济基础比较好的三线城市可能也会跟进，到那时大部分城市的复苏才算进行完毕。

5月5日，花样年控股公布了最新的债务重组进展，此前，融创中国、恒大、华夏幸福也都发布了债务重组的最新进展。目前相关房企的债务问题处置情况如何？会对相关企业的后续发展有哪些持续性影响？

朱酒提出，房地产开发本身就是一个高杠杆行业，这种行业一旦出现债务问题，就非常难解决，因为问题往往不是一个点对点的，还牵扯到点背后的一条线，甚至说一个网状结构，非常复杂。从过往出现问题的项目来看，时间越拖延，债务问题就越错综越复杂，化解的难度也就越大。

朱酒认为，从现在来看，大部分房企在经过了过去一年半到两年左右的时间后，在债务重组方面来说，已经开始有所进展。可以看到有的企业已经和超过80%的债务人就债务重组时间、归还方式等达成了协议与约定，这一点还是比较可喜的，至少问题没有进一步恶化。目前来看，债务重组方案最乐观的也需要三年时间，有一些问题可能花费4到5年都未必能化解完毕。

谈及债务重组对相关企业的影响，朱酒指出，即便债务重组的方式、内容、时间都已经达成一致，在后期对企业的影响也是不言而喻的，至少在债务重组的这几年里，相关企业是没有能力去拿地的。但目前这些企业要优先考虑的还是把债权兑现，不要让这些问题造成社会性的负面影响。

最后，从投资者的角度来看，朱酒老师建议，在4到5年之内，大家还是要多看，要看清楚相关企业是否能够从债务中全身而退，之后再考虑投资机会，因为一旦债务重组出现了问题，或者说债务重组完毕之后，这些企业都是很有可能退出地产行业的，所以大家一定要非常慎重。

近期，房地产上市公司2022年年报披露收官，统计显示，超过七成头部房企营收下滑，近半房企归母净利润告负。您认为房地产企业业绩表现欠佳的原因有哪些？在评判房地产公司投资价值的时候有哪些指标可以特别关注？

朱酒指出，目前房地产行业的普遍现象就是房企整体上都出现了营收下滑，利润下滑的速度可能还要更快，即使是一些没有债务问题的国企央企，也面临这个问题。因为从2021年开始市场急转直下，各家房企的销售都出现了问题，在这两年左右的时间里，很多项目就开始进行结利，进入营收，因此这部分出现下滑是很顺理成章的事情。

此外，朱酒认为，明年对于各家房企来说，营收也许会进一步下滑，甚至会比现在看到的下滑速度还要大，因为整个行业的低点实际上是在2022年，而这部分销售的业绩还没有兑现在报表上，有可能会在明年甚至在后年的报表上体现。并且大家在2022年年报上看到的一些下滑可能是因为去年工期受到了影响所导致的，但到了2024年年报去兑现这波业绩的时候，就真的没有存货了，因为2022年的销售差了很多。朱酒指出，在目前披露的业绩当中也能看到一些转机，2023年一季度，很多企业，尤其是头部的国企央企的销售数据都有大幅好转，但这部分数据可能会体现在2024年到2025年的报表上，甚至更晚一些，到2026年，但这就是现状，因为房地产开发行业的特性，绝定了它未来的营收表现基本上都是2、3年前就已经决定好的。

不过，朱酒提出，房地产行业能够有所改变的变量就是毛利，目前看到的数据显示，从2021年开始，各家房企的毛利都出现了大幅下滑，很多房企的毛利都是从30%直接跌到了20%，有些甚至跌到了17%、18%甚至更低的水平。这是因为之前拿地的成本高了，再加上2021年与2022年整个市场的环境并不是很好，很多房企都是以价换量，用较低的价格实现快速回款。因此在结利的时候，这批毛利就比较低了。从目前看到的2023年一季报来说，毛利仍未出现拐点，可以说现在大家看到的应该是一个“L”型的底部，这种情况持续的时间会比较久，但下跌的空间不会太大了。换句话说，2023年实现销售的一部分货源在结算的时候才有可能出现毛利向上的拐点，这至少需要两年的时间。当然，不管是营收还是毛利，从投资者的角度来说，也体现在大家看到的股价的持续低迷上。

然而，朱酒指出，虽然看到了这个市场的一些不好的变化，但在这个过程中，也是潜藏着机会的。比如大家可以看到很多企业的2022年年报在利润上都出现了同比增速的大幅下降，包括很多知名企业，这实际上意味着什么呢？朱酒表示，这些数据其实说明了这些企业已经把刚才所说的毛利和营收的下降，提前做好了计提。大家可以自己看一下年报，在报表中可以找到这种减值项，有的是存货计提，比如待开发的土地，或者在售的项目，还有对一些资产的计提，包括一些投资性物业等，或者是一些公允价值的变动。

朱酒认为，现在的地产股，主要就是看两个机会。一个是经过了现在这一轮供给侧改革之后，到底谁掌握了市场的主动权？在未来两三年之内，这些赢家的竞争对手会少很多，优势也会越来越明显。另一个就是刚才所说的，虽然有些公司这两年的报表不好看，但如果大家长期去跟踪这些企业，可以真正理解它所拥有的土地的价值，知道它销售的向好势头，如果能够判断出它现在数据不好看是因为已经把未来两三年的负面影响提前计提完毕了，那么从2023年的报表上，反而可能会有比较好的增速数据。这些就是目前地产股的投资机会。

据中指研究院数据，2023年1～4月，TOP100企业拿地总额3150亿元，拿地规模同比下降13%。朱酒老师在自己的直播中说过，拿地情况是衡量一个房企是否健康的重要指标之一，以上拿地数据说明了什么？如何看待下半年房地产行业的整体走势？

朱酒称，房企拿地是要考虑销售进度的，同时也要考量每个城市的不同情况，比如这个城市目前的库存还有多少？这些库存是否能够让该城市的运营团队做到人尽其才？是否能够保证团队的稳定？另外也要考量是否能够保证公司实现战略目标等等，因此拿地是一个综合性的考量。

目前的数据显示很多企业拿地少，在现在拿地竞争不像前两年那么“卷”的背景下，企业拿地少的一个客观核心原因就是2022年的销售表现不佳，因为房企需要先考虑手上还有多少地没有卖出去，再决定拿多少地，地产行业是“以销定产”的。

朱酒提出，虽然整个市场的恢复速度在四月份有所放缓，但是企业跟企业不一样。朱酒认为，“行业是行业，企业是企业”，这句话尤其适用于当前的地产行业。从整体情况来看，今年如果要恢复到14万亿还是有可能的，但再想往上就很难了。但对有些企业来说，它们的增速却有可能会创下近几年的新高，这在前四月房企披露的一些同比数据就可以看出端倪。如果一家企业在今年能够实现30%甚至更高的销售增速，那它在今年下半年到明年的拿地速度就会比今年上半年快很多，因为拿地是一个与销售节奏成正比的正循环的过程。所以目前不管是地产的商品房销售，还是土地市场的恢复，都需要把行业跟企业分开。朱酒提到，不是很推荐地产的行业ETF，因为目前地产行业的分化非常严重，好的房企高歌猛进，拿地的毛利也非常高，但对不好的企业来说，现在还在为了生存、为了还债而焦头烂额。

最后，朱酒总结道，目前地产行业有些企业的机会还是很大的，但是行业的机会不管从哪个角度来看都不太大，不管是下半年，甚至是明年上半年，地产行业的机会都不太多。

啤酒行业的发展近况

《钛度热评》主编车铭德首先从供给端与需求端介绍了啤酒行业的现状。

一、供给端

（一）行业处于寡头期，青岛啤酒、华润啤酒、重庆啤酒、燕京啤酒为国内啤酒龙头。

1、1985年国家开始实施“啤酒专项工程”，到1988年，地方啤酒品牌数量超800家，形成“一城一啤”局面。

2、2000年左右，行业开始并购潮，头部企业兼并其他啤酒厂商以扩大市场份额，2007年，华润集团收购蓝剑品牌酒。

3、2013年我国啤酒产量见顶回落，行业进入存量时代，寡头竞争格局形成，2021年，我国啤酒行业CR5市占率达92.9%。

（二）啤酒行业地域性明显

1、啤酒行业利润率普遍不高，这就导致运输成本成为总成本的重要成本组成部分（重、易损），进而导致选址、营销、销售半径都具备地域性。

2、在具备地域性的前提下，啤酒企业想要进攻新市场，一般也需要重新建厂，啤酒行业固定资产占比高，再考虑到利润低，投资回报周期长，进入壁垒较高，进一步巩固寡头格局。

（三）产业链情况

1、上游：

啤酒的生产成本主要以包材和原材料等直接材料为主，数据显示，包材占比约49%，原材料占比约28%。啤酒企业对于上游原材料整合较少，主要原因是地域性消费难以形成规模化优势，因此原材料价格对啤酒企业生产成本的影响较大，多次较大幅度涨价都是因为原材料。

2、下游：

包括餐饮、夜场等现饮渠道，商场、电商等非现饮渠道。因为具有寡头性，因此对下游议价能力较强。

（四）高端化发展趋势

1、啤酒行业目前处于存量市场，需要做差异化来继续提升营收空间，企业发展重心逐渐由量增转向价增，从份额到利润。

Euromonitor数据显示，2015-2020年，我国高端啤酒消费量占比由7.1%上升至11%，高端啤酒市场规模占比由24.6%上升至35%。2021年，我国CR5企业中经济型啤酒产品占比均小于50%，高端化明显。但对比美国42.1%的高端及超高端啤酒消费量占比，中国高端啤酒消费市场仍具备非常大的潜力空间。

2、啤酒在现饮和非现饮渠道销量基本一致，但现饮渠道啤酒销售额远超非现饮渠道，表明现饮场景中啤酒产品单价更高、高端产品占比更高，随着夏季的到来，以及消费反弹带来的现饮场景爆发，将直接带动高端化产品需求，催化高端化布局。

二、需求端：

1、基本盘需求包括：

（1）具备社交属性，轻场景——高频消费品。

（2）具备季节性——夏日饮料属性。

2、增长盘包括

（1）年轻人的个性化需求。

（2）高收入人群需求。

（3）女性消费者需求。

（4）场景多元化需求。

关于啤酒行业的未来发展，车铭德认为在2022年低基数、消费场景恢复的背景下，短期会呈现供需两旺的态势；中长期来看，行业会继续向高端化演进，刺激增量盘需求的增长。

《商务领域经营者使用、报告一次性塑料制品管理办法》对外卖行业有何影响？

车铭德从以下三点分析了该政策对外卖行业的影响：

1、塑料的好处：轻、可塑性强、防水、耐高温、成本低，所以需求存在刚性，在环保背景下，生物可降解塑料是一个选择方向。

2、一次性生物降解塑料产品市场是一个政策驱动的行业，降解塑料产品具备以下两点市场特征：

（1）分散化：我国的一次性生物降解塑料产品市场分散，统计显示，截至2021年年底，有1200名市场经营者；

（2）规模不大：统计显示，从销售额来看，2021年，我国一次性生物降解塑料产品销售收益总额90.99亿元。

3、新规对外卖市场直接的影响就是商铺成本的上升。生物可降解塑料行业如果政策加快推进，市场需求足够大，外卖企业可能存在向上布局的可能，同时一次性塑料产品也便于运输，可以通过规模化压低成本。因此可以效仿蜜雪冰城，挣供应链的钱。

华丽家族近况

车铭德首先为大家介绍了近期华丽家族的股东大会事件

一、事件概述：

1、华丽家族公开发声，公司第二大股东泽熙增煦向公司提出过增加公司股东大会临时提案的要求，公司董事会对上述临时提案进行审核后，认为泽熙增煦的股权被冻结，在过去的7年多没有行使过表决权，提案程序存在一定瑕疵，董事会希望在泽熙增煦的股权争议解决后再进行提案并积极和泽熙增煦保持沟通，因此不对其提出的临时提案予以公告。

2、徐翔方质疑，按相关规定，泽熙增煦在提交临时提案后，华丽家族应在两天内进行披露，但公告中没有看到公司的临时提案，且其已于5月12日按照华丽家族的要求补充了所有材料。

3、5月初，徐翔通过媒体喊话“自己已忍无可忍”，华丽家族基本面如果持续恶化，甚至会面临退市危机，这是对包括自己在内的广大投资者的极度不负责任。要进入董事会“监督他们（华丽家族）的经营。现在房地产行业不是很好，肯定要进行转型，主要目的就是要稳定市值”。

4、5月17日，股东大会21项议案被全部否决，并收到监管问询函。

5、在5月18日盘后华丽家族发布的《华丽家族股份有限公司股票交易异常波动公告》中，华丽家族不再将泽熙股权司法冻结和7年没有行使表决权，作为不上会表决泽熙方面的临时提案的理由。华丽家族表示，泽熙投资向公司提出过增加公司股东大会临时提案的要求。公司董事会在对上述临时提案进行审核后，认为提案程序存在一定的瑕疵，因此不对其提出的临时提案予以公告。

二、渊源：

2008年，华丽家族通过定向增发借壳SST新智上市。上市后的首份半年报里，公司营收、净利均出现不同程度的下降，同时经营性现金流为负，这让华丽家族考虑变卖资产回笼资金。2009年，华丽家族通过转让资产和增发新股，回笼资金15亿元。

2010年10月，华丽家族实控人王伟林为解决资金困难，决定出售华丽家族股票。据媒体报道，经人介绍，王伟林与徐翔结识。2010年12月20日起，徐翔开始控制泽熙增煦买入华丽家族股票，最终王伟林成功套现12.35亿元。

2014年11月，华丽家族提出“去房地产化”，并陆续提出跨界投资机器人、石墨烯、临近空间飞行器等热门领域。这一年，华丽家族完成非公开发行股票，泽熙增煦成为认购最大户，认购上限9000万股，合计3.303亿元，占总股本5.62%，一跃成为公司第二大股东。

三、徐翔的目的：

1、保护自身权益，防止资产继续缩水。

2、有分析认为，徐翔想要进入董事会的最终目的是拿下华丽家族控制权，重新回归资本市场。根据证券法和相关监管规定，徐翔不能担任上市公司的董事、监事、高级管理人员，也不能参与公司经营决策和管理工作，但依然有法定的股东代表权，可以把自己的代表推进董事会。

华丽家族股权较为分散，截至2023年一季度，华丽家族只有两位持股超过5%的股东，分别为上海南江以及泽熙增煦，对应持股比例分别为7.12%、5.62%，前十大股东的合计持股比例为17.54%。因此，便于通过进入董事会进一步谋求公司的控制权。

3、因为土地储备少，经营不善，无论是转型做新业务、还是做投资平台，压力都较小。

四、公司现状

1、华丽家族是一家以住宅地产开发为核心业务，以建筑装饰和绿化环保等为配套的中小型房地产企业。

2、公司现阶段的房地产开发业务主要分布在苏州和遵义两地。截至 2022 年 12 月 31 日，公司土地储备面积为8.53万平方米，包含苏州项目待开发土地面积2.32万平方米以及遵义项目待开发土地面积6.21万平方米。总裁蔡顺明坦言，地产主业受战略影响，未能及时补充土储，导致存量资源匮乏。

3、创新业务皆表现不佳。

（1）公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生产、制备及应用。受技术标准、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售未形成有效规模，产能亦未得到充分释放，宁波墨西和重庆墨希目前均处于持续亏损状态。

（2）2022年，公司下属的南江机器人产品市场占有率不高，仍处于亏损状态。

（3）2022年，向华泰证券转让华泰期货40%股权，价款共计15.9亿元。

4、在这样的背景之下，管理层计划，将进一步聚焦房地产开发业务。总裁蔡顺明透露，当前房地产行业已由高周转步入改善型市场，与华丽家族产品基因相吻合。因此，我们选择重回房地产行业，聚焦上海市场。

五、具体来看，

1、2020年以来，营业收入每年以50%的速度下降，2022年，公司实现营业收入2.11亿元，比去年同期减少3.13亿元，同比减少59.71%，造成营业收入减少的主要因素是房地产项目本期交房面积减少88.08%，同比结转收入减少3.15亿元，减少幅度61.66%。2022年房地产收入占营收比重为92.89%，造成总收入下滑。

归属于上市公司股东的净利润也持续下滑，2020年1.50亿，2021年0.96亿，2022年0.76亿。

2、现金流

（1）经营现金流，持续为负

2020年：2.35亿

2021年：-2.72亿

2022年：-1.65亿

（2）投资现金流：

2022年15.73亿，主要是转让华泰期货股权所得，但2022年长期股权投资额为1.05亿，可用变现的弹药不足了。

（3）融资现金流：

2021年：-1.29亿，2022年：-0.69亿，变动的原因主要系本期公司归还借款较上年同期减少 4088 万元。

3、费用

管理费用很高，2021年1.13亿，2022年1.18亿（2022年费用化研发投入403.11万）。主要是工资费用较高，徐翔方面对《国际金融报》也曾表示，除了业绩表现不佳，其还对公司治理存在质疑，其中一点是高管收入与下滑的业绩不相匹配。

4、资产结构

（1）2022年应收账款434.87万，存货18.45亿——销售渠道不畅，有大量土地需要被开发消化（主要是遵义土地）。

（2）2022年资产负债率24.46%，负债方面，2022年应交税费7.73亿（应缴土地增值税7.67亿）一年内到期的非流动负债2.96亿。短期偿债压力较大，税费对利润有压力。

（3）2022年货币资金：14.01亿（主要是出售华泰期货所得），无论是加大拿地力度还是布局新业务，都需要资金，后续加大债务融资存在空间。

微软收购动视暴雪的最新动态

车铭德介绍，此次收购的大背景是随着人们收入提升和技术进步，核心场景从公司到客厅，扁平化的结构让自由办公成为可能，每个人会有更多的娱乐时间，因此占领客厅、占领游戏场景很重要。微软需要软实力来对抗索尼和任天堂，XboxCEO菲尔·斯宾塞曾坦言2022年平台确实缺乏第一方游戏。X-box+游戏，打造沉浸元宇宙场景，元宇宙的建设需要大量内容、然后是场景、然后是交互、然后是联通，微软“AIGC的能力应用（生产）+云服务（链接）”，有助于加速元宇宙布局。

车铭德指出，元宇宙的垄断更可怕，因为会形成更大的信息茧房，无论从商业安全性角度（反垄断）还是信息安全性角度，都需要一定的监管。

百度最新业绩解读

车铭德介绍，第一季度，百度实现营收311亿元（人民币），同比增长10%；non-GAAP净利润57亿元，同比增长48%。其中百度核心业务实现营收230亿，同比增长8%，在线营销业务实现166亿营收，同比增幅6%，经历4个季度下跌后增速回正，但从2021年第一季度到本季度，百度在线营销业务同比增速从27%放缓至6%。

车铭德认为，百度在线营销业务表现不佳的原因有以下几方面：

（1）广告市场整体疲软；

（2）搜索与广告出现背离趋势，一方面短视频等视频广告用户接受门槛更低、接受度更高，另一方面，独立种草拔草平台也具备了搜索功能，成为更多年轻人选择，比如小红书和电商平台；

（3）gpt将重塑搜索，传统搜索营收模式受到冲击。

车铭德提出，未来可以关注百度以下几方面业务：

（1）大模型：

（2）云服务：

（3）自动驾驶。

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免责声明：本直播栏目所有内容和建议仅供参考，不应作为投资决策唯一参考因素，投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险。投资有风险，入市需谨慎。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜平台运营部编辑雨朦）

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