楼市分化，一个普通人的购房故事

图片来源@视觉中国

文 | 来咖智库，作者 | 金刀，编辑 | G3007

时代的一粒沙，落在每个人头上就是一座山。

2021年的某天，身在北京的海归硕士小高作出了一个大胆的决定：准备南下大湾区拿下一套房产。彼时国内疫情处在平稳期，虽然局地时有反复但总体来说风平浪静，小高觉得是时候可以出手了。

那时候的小高，对自己的决定信心满满。但几年之后再回头看当时的决定，小高唏嘘不已。显然，计划赶不上变化，自己当时看似正确的决策随着房价的下行和市场的冷却充满了巨大的不确定性。

我们跟小高聊了聊他的经历，发现他的思考逻辑和行为决策都具有一定的普遍性，是一个很好的观测样本。

01 良好的开局

事情一开始还是很美好的。小高对自己买房的决策也是进行了充分的论证。首先，他通过各种渠道收集信息后得出结论：中国的房地产将会走入两极分化中，其中以四大金刚（北上广深）+七龙珠（杭州、苏州、南京、合肥、武汉、成都、重庆）为代表的区域将会持续走强，其他地区将陷入衰落中；其次小高家能提供的买房资金，如果在北京上车只能买老破小，但在广州大湾区可以买到新房；最后，小高真心觉得珠三角地区更有发展潜力，也适合未来的养老，于是最终下定决心投在这里……

2021年的行情也确实没有辜负小高的一番心血。中原地产研究中心统计数据显示，2021年12月截至26日，北京二手房住宅成交了11297套，预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间，成交量环比上涨有望上涨超过20%。2021年初至2021年12月19日，广州一手住宅共计网签101993套，超越2020年全年的101377套，并且近期已连续5周单周成交突破2000套。从数据来看，一线城市楼市复苏在即。

2021年上半年房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大，多地推出学区房新政与二手房指导价政策等，但是热点地区依然延续了自2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨，甚至一度部分地区快速上涨。小高飞赴大湾区看房时，有来自省内甚者全国各地的人一起看房，好一点的楼层和户型都需要先交定金才能预定，而且价格也有不断向上异动的趋势，就在一片热闹甚至有点紧张的买房氛围下，小高也很快下定决心准备买房。促使他买房的另外一个理由是，接待他的女销售是个单亲母亲，也咬牙购买了自己的产品一套，她非常笃定地告诉小高，这个区域未来必然升值！

02 2022：房地产与个人的“黑天鹅”事件

2021年恒大暴雷后，本以为只是一个阶段性的事件。没想到时间来到2022年，陆续有十余家上市龙头房企出现流动性困难，包括世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、富力集团等知名品牌。紧接着，全国的上百个停工或烂尾楼盘项目的业主发出“强制停贷告知书”，在告知书中，业主将楼盘停工或烂尾的原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞，因此进行主动“停贷”。停贷波及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，涉及楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家出险房企。

面对流动性困难和可能到来的“停贷潮”威胁，房企也开始了轰轰烈烈的自救行动。去年在业内比较有名的是“苏州中南春风南岸”事件。位于苏州浒墅关的中南春风南岸项目，随着苏州中南中心的停工及全国负面信息的影响，陷入了销售的低谷期。为了快速去库存自救，去年国庆节期间，原本备案均价为2.45万/㎡的房子，直接降到1.7万/㎡，如果是最小户型99平米的房子，这一降价幅度直接让出来一个首付款。消息一经发出，全苏州的中介都沸腾了，朋友圈全都在转这个消息，买房的人从四面八方赶过来，大家抱有的心态都是“搏一搏单车变摩托。”

已经上车的老业主就显然没有那么开心，毕竟只晚了个把月时间账面亏损都已经几十甚至上百万，这对于普通家庭来说是一笔巨大的损失，因此维权此起彼伏，也有人说这个价格拿不到房，即使拿到房质量也比之前的差很多，甚至是没有装修的毛坯房。各种传言满天飞，不管是先买房的业主或者是趁低价“抄底”的业主，都人心惶惶。

小高在苏州的好朋友转发了这个消息给他，但小高表现的非常淡定。毕竟自己是在广州大湾区买房，交楼还是有保障的，而且他坚信大湾区升值的潜力是无穷大的，虽然暂时月供压力大房价有起伏，都属于阶段性波动，要看长期发展。

但是小高家里突发的变故击碎了他的美梦。原本小高的母亲据说在某平台存在一笔“大额利息”存款，2022年才能到期，小高当时买广州大湾区房产时由于着急上车，首付款暂时找家里有钱的亲朋好友借的，等这笔存款出来后一次性还清。并且，全国都在兴起提前还贷的运动，小高也打算这笔大额存款出来后，其中的一部分提前把贷款也给还清。结果到了约定的日期，小高并没有收到这笔款项，再三追问下，小高的母亲才和盘托出实情：自己在小姐妹的忽悠下，把钱投到一个本地的平台，现在钱取不出来了。

小高听到这个消息犹如五雷轰顶，当初母亲给自己再三保证钱在大型国有银行中，现如今居然在骗子手里拿不回来了。并且在小高的再三追问下，母亲后续说出的内容直接击垮了他的心理防线：小高母亲把全部身家性命五百多万都投入了这个平台，本来也想“搏一搏摩托变跑车”，没想到最后弄巧成拙。小高也来不及责怪母亲为什么要背着自己投这么多钱，以及欺骗自己家里没钱之类的，现在摆在他面前的最大的问题是：首付和贷款怎么还。

以前知道家里有存款，加上自己手里的积蓄，小高还是非常潇洒自在，在朋友中都是“高富帅”的形象。自从家里出了这档子事后，小高感觉生活“一夜回到了解放前”。绝望中的小高第一次起了把房子转让的念头，但现实又再一次给了小高当头一棒。小高2021年办的贷款，当时还处于政策调控期，是近几年来贷款率利比较高的一段时间，和目前新的利率能相差一个多点，现在还贷款十分痛苦；新房想要转让且不说手续之类的，关键是所在区域的房子已经开始下跌，甚至用大幅下跌来形容也毫不夸张，并且想转出去也非常困难……

小高感觉哪里似乎出了问题，如果说其他城市如此大的跌幅还“情有可原”，自己精挑细选的大湾区房产，没想到也受到了如此大的冲击。再看看上海、苏州等地的高端住宅涨幅都以千万计数，小高好像一下就想明白了：原来所谓的房地产分化，是高端继续往上走，普通人的住宅最终会回归到合理区间。

03 2023：买房信仰开始崩塌

和小高一样深受贷款困扰的人还有很多，他们眼瞅着自己家的房价逐步下跌，利率又被新房倒挂，属于房价+利率双高的纯纯“大冤种”。一方面，不少人开始选择勒紧裤腰带也要提前还款，一度甚至冲击到部分银行关闭了提前还款渠道。另一方面，年轻人受到工作影响，加上房地产神话破灭，主动当起了躺平一族，不买房不结婚不生育，这一行为给房地产行业带来了非常的冲击。而被房贷击垮的中年人主要源自于对于房贷盲目上车的追求。一些在高薪行业如互联网大厂的中年人，在年轻时购买房产时对于未来还贷能力的评估建立在加上了未来工资涨幅的部分，他们总以为现在的高收入可持续并且会稳步逐年增长，但过去几年的互联网大规模裁员使得很多人不得不大幅降薪寻求新机会，甚至有长达几年的空窗期。没了高收入的保障，高房贷自然成为“致命毒药”。

行业下行带出了很多此前没有的新闻。曾经红极一时的土木工程专业，变成了如今的弃子，甚至连同济大学王牌专业土木工程也在部分省份出现断档现象；紧接着，四川的“地产一哥”从红极一时的千亿房企，被A股强制退市；位于惠州市大亚湾区臻悦府项目4.8折促销的消息，引发市场广泛关注。此外，上周末，在该市惠阳区的铂悦府项目以备案价约六折的价格促销，导致老业主集体维权；在之前，江苏昆山也有过类似的行为，被当地有关部门叫停约谈。虽然朋友圈里的房产中介还在高喊着房地产复苏，小阳春到来，但楼市真真正正地落实了任正非的那句话：把寒意传递给每一个人。

一线城市房产中介的日子也并不好过，在4月大跌8000套后，5月北京二手房成交量不足万套，但同时热点地区的二手房挂牌量却在极速攀升中，以往中介们最期待的5月成交量起飞并没有来到。而且真心想卖的业主，如果没有比较有诚意的降价，房子连看的人都没有。

小高看了看当初自己“逆市买房”付出的成本，现在北京这个情况下也能够上车一套还不错的房子。而自己现在投资的房产既不能居住，利率又高，自己还要同时背负还首付和贷款的压力，唯一比较安心的是工作相对比较稳定，不必担心互联网式大规模裁员。但是一个月一万多的还款压力，以及家里被骗后蒙受的巨大打击，还是让小高患上了严重的抑郁症，不得不每个月靠药物来控制治疗。小高无数次地想起，如果当年自己没有毅然决然地南下买房，生活肯定不是现在这个样子。

小高的同学小赵也在今年回到了老家。小赵对我们说大城市的经济形势也不好，尤其是在牵扯到买房，自己可能面临烂尾和断供的双重风险，目前生活的要务是保证现金流，投资房地产还是让富人去干吧。小赵也了解了一下家乡的房地产情况：周围的亲朋好友普遍反映二手房非常难出手，有些人甚至挂了一年连一个看房的人都没有，新房普遍都在打骨折促销中，不仅送全屋装修家电家具，价格上也普遍有20%以上的优惠……小赵也真切地感受到了房地产行业的寒意，目前是抄底良机还是加速下跌的过程中，小赵并不清楚。

事实上，2023年大中城市的成交情况略好于2022年，但与前些年的火爆相比仍处于十分低迷状态。根据海通证券数据显示，2023 年 5 月 1 日-18 日 30 城累计成交面 698 万平方米，环比2023年 4月同期-2.6%，同比 27%。一线城市累计成交面积 158 万平方米，环比2023 年 4 月同期-11%，同比 86%。二线城市累计成交面积 404 万平方米，环比 2023 年 4 月同期 7%，同比 23%。三线城市累计成交面积 135 万平方米，环比 2023 年 4 月同期-16%，同比 1%。土地成交量方面也开始出现萎缩，部分一线城市土地出让溢价率出现0%现象，整体成交量呈逐步下滑态势。房企资金紧张的态势并没有得到实质性改善，房地产税试点落地也对短期需求造成影响。

结语

著名财经博主吴晓波频道于5月26日发文称，只有救楼市才能救内需，他在文章中鼓吹楼市才能救内需，并提供了五个方面的建议，并高喊口号“吃旧药，走新路”。

过去三年房地产行业对市场信心打击颇大，社会在面对房地产行业的新格局正在形成一种新的共识。过去几十年，在积极乐观的预期之下，房地产的财富效应不断被放大，作为个体的人们，也忽略了未来几十年工作、生活中的巨大不确定性，提前把现金流固定到一套房子上，给自己或者家庭背上了沉重的负担。

随便买套房都能涨的机会没有了，房地产的时代已经成为过去。目前对于非刚需一族来说，提前还贷和观望成为了潮流。而对于刚需一族来说，买房首要需要解决的问题是，如何在保证现金流的情况下上车，当然，对未来的判断，他们也会比小高更加小心了。

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