卖了多少？谁在买？我们从2023年以来十大城市的土拍市场，发现了这些变化｜马上评

图源：视觉中国

今年来，随着房地产行业融资与购房端一系列利好政策持续落地，房地产市场逐渐回温，土拍市场也重现久违的热度。钛媒体App从全国70个大中城市名单中选取了北上广深、杭州、重庆、武汉、徐州、惠州、泉州10个城市作为一二三线城市代表，通过整理汇总10个城市的土拍数据发现，全国土拍市场分化明显，一二线核心城市土拍热度高涨，沿海城市土拍更为活跃；从拿地结果来看，国央企仍为拿地主力，民企加速回归，拿地积极，部分城市民企成拿地主力；一二线热门城市集中土拍以住宅用地为主，三四线城市更聚焦商业用地，以求招商引资。

一二线热门城市土拍热度高涨，沿海城市土拍市场较为活跃

 一二线核心城市素来是房企的“必争”之地，据钛媒体App统计，截至目前，北京首轮土拍共计成交6宗地块，其中两宗以底价成交，4宗以平均15%溢价成交；上海成交20宗，半数地块竞拍企业超10家；广州成交19宗，首轮土拍7宗涉宅用地中，4宗地块封顶摇号成交。热门城市杭州的土拍热度也居高不下，目前已完成四批供地。

从竞拍企业数量来看，北京热度最高的朱辛庄地块吸引了42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量纪录，其次是近30家房企争夺的“西红门镇DX04-0102-6005地块”，经11轮报价后，由华润置地和中铁置地以27.26亿拿下。上海竞争最激烈的地块是“闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块”，累计近30家企业竞拍，最终由中华企业以20.1亿元竞得，溢价率8.47%。今年上海参加土拍房企总数也达50家报名创下了2021年上海集中供地以来新高。广州首轮土拍中，广州番禺长隆两宅地竞争激烈，均经过50余轮竞价后封顶，经摇号环节后，最终均被“华润+长隆”联合体摘得。

北京土拍信息汇总，制图：钛媒体

杭州作为今年土拍的“高能”城市，不仅供地积极，房企参与热度也较高。据悉，杭州今年的第三批次集中供地，仅用50分钟就完成了12宗地块出让，累计揽金166.6亿元，成交楼面均价16682元/平方米，平均溢价率8.5%。此外，第四批集中供地出让的9宗地块中8块均溢价成交。更有“杭政储出[2023]4号新街北地块”吸引了66家房企报名竞价，创下近两年单宗地块报名房企数量新高。还有萧山区蜀山西单元宅地，叫价不到一分钟即封顶，西湖区地块、萧山城区、乔司新城、永久河单元等地块的竞拍次数也比较多，部分地块竞拍超过了30轮。

重庆也不乏热度地块，如“重庆江北区观音桥组团J分区J38-2地块”吸引了邦泰、越秀、海成、昕晖、联发、龙湖、华润、安溪中科置业等16家房企参拍，20轮竞价后，15家房企经过摇号，最终由安溪中科置业以3.81亿元收入囊中。

从区域位置来看，沿海城市土拍市场热度明显高于其他区域，上海、杭州、广州和徐州等沿海城市集中供地数量明显高于内地城市。其中杭州四轮土拍累计出让44宗地块，其次是上海和广州，徐州土拍累计地块也达11宗。泉州今年首轮土拍虽仅出让4幅地块，但其中3幅都是竞价触顶摇号，1幅底价成交，合计揽金21.655亿元，平均溢价率12.5%，其中，“城东南埔山|丰2022-24号地块”，吸引了建发、中海、百宏、金控、保利、隆恩、松井、弘桥、国贸等9家房企竞争，最终由隆恩地产以溢价率15%、成交价15.42亿摘得。

分析指出，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体来看城市之间有分化的格局，但土地的火热一定程度上提振了整体市场信心。

国央企仍为拿地主力，部分城市民营房企成主力

今年上半年，土拍市场拿地主力仍是央国企。如在上海拿地参拍环节中，华润置地、象屿地产、保利发展和招商蛇口等国央企频繁现身，且均参与了上海半数土拍。从成交的20宗地块结果看，八成地块被央企和地方国企竞得，北京成交的7宗土地中，仅有最热门朱辛庄新区地块是被民企大华集团竞价收入，其他地块分别被中建、首开和华润等国央企拿下。

广州半数地块也被国企竞得，在今年3月23日举广州的首轮土拍现场，共出让两宗涉宅用地，分别位于天河区智慧城和增城区宁西街，合计成交建面72万平方米，前者被广州城投以底价44.4亿元竞得，增城城投则以底价19亿元斩获增城宁西街地块。深圳今年第一批集中供地有5宗地块，其中坪山区碧岭街道地块、光明区新湖街道地块和宝安区沙井街道地块均被国企拿下。

与一线城市北上广不同，杭州、惠州和泉州等地的土拍市场吸引了不少民营房企，尤其杭州土拍批次多，且民营房企为拿地主力。从杭州今年的四轮供地的成交结果来看，超八成地块被民企斩获。例如，杭州本土的滨江集团，成四轮土拍最大赢家，每轮供地均有所获，拿地数量占四轮供地的1/3。此外，惠州和泉州虽多涉商地块，但拿地房企也均为民营企业。“博罗县罗阳街道梅花村陈屋小组四方丘（土名）地段”的三块商业用地均被惠州宝禾实业竞得。

惠州土拍信息汇总，制图：钛媒体

还有惠州知名本土民营企业德威集团也拿下惠城区为数不多的住宅用地，即激流坑片区JLK06-01-05-02、JLK06-01-07地块。

值得一提的是，在当下房地产市场逐步企稳的背景下，部分知名房企在拿地战略方面也频频表态。在今年的业绩会上，滨江集团董事长戚金兴针对土地投资方面表示，杭州是全国最好的城市之一，今年将继续加大在杭州的投资力度。戚金兴还表示在拿地策略上，滨江集团依然是保持三省一市的战略布局，除了杭州，省内重点考虑宁波、金华等，省外重点考虑南京、苏州、上海、深圳、广州等。

许久未拿地的碧桂园也现身杭州第三批土拍，以溢价率11.9%、总价28.25亿元拿下江南单元地块，这也是时隔近4年碧桂园再度于杭州落子。碧桂园素有“三四线之王“之称，不过似乎自从2022年以来，碧桂园的拿地策略就变了。此前，碧桂园集团总裁莫斌曾在2022年业绩发布会上表示，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市、核心区域，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比。

民企积极拿地的同时，杭州土拍市场还出现了不少“新面孔”，如德清宇诚集团和舟山恒尊置业都是首次进击杭州的民营房企。前者以21.50亿元斩获余杭区东西大道东侧、禹航实验学校南地块，后者以6.76亿将蜀山西单元XSCQ.2301-11地块收入囊中。

最后从拿地方式来看，北京和上海多出现房企联合拿地。如中铁和华润联合体通过摇号以总价37.26亿元摘得北京大兴区西红门地块，北京建工地产和北京城乡建设联合体收入北京市丰台区青塔地块，成交价为27.485亿元。

上海联合拿地现象更为频发，如招商蛇口和象屿联合拍下浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块，象屿分别联合招商蛇口和浙江交投以总价16.24亿元、37.78亿元竞得浦东新场、普陀桃浦地块，上海万怡景置业和中铁联合以75.49亿元拿下闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，成为上海土拍市场最高成交额。

房企采取联合拿地现象近两年在一线城市更为常见，因为联合拿地不仅可以减轻联合企业资金压力，还能共担项目风险。同时若目标地块产品类型多样，如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以更好地发挥自身开发优势，将产品做到最好。

一二线城市多住宅，三线城市更聚焦涉商用地

2021年，针对土拍的“两集中”模式被推出。“两集中”即集中发布出让公告，且发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。目前，国内有包括北上广深一线城市以及南京、武汉、杭州、重庆、郑州等22个重点城市实行“两集中”。从“两集中”城市过往的土拍来看，集中土拍地块多为住宅地块。

而非“两集中”城市土拍则多为涉商用地，如惠州和泉州，据两地土地交易系统和资源规划局数据，今年以来，惠州和泉州分别累计出让6宗地和7宗地。其中，惠州全部为涉商用地，泉州则有三宗地块用途为商业用地。

4月10日，惠州市自然资源局曾发布《惠州市市本级2023年度商住用地出让计划》，惠州市本级今年计划推出21宗商住用地，面积规模共计约70.74万平方米。根据计划表，市本级21宗出让地分布在11个片区，江北区域是重点供应区域，共有14宗商住用地计划出让，用地面积合计约42.81万平方米，占整体出让土地六成以上。此外，鹿江沥片区、河南岸片区、激流坑片区、马安中心区等成熟区域均有地块出让。

泉州也于今年4月27日举办出让土地招商推介会，大会现场共推出21宗拟出让重点地块，约1700亩进行招商推介。这21宗地均位于泉州中心城区重点片区、核心区域，是房地产市场交易最活跃的地方。泉州市人民政府副秘书长刘云峰称希望通过本次活动寻求更多的合作机会，拓展更大的发展空间，争创更实的发展成效，加快建设21世纪“海丝名城”。 

泉州土拍信息汇总，制图：钛媒体

房企拿地既是房地产行业的先行指标，也是房地产企业现金流状况的重要反应，从上半年十个重点城市的土拍数据来看，市场对超一线城市圈的追捧热度依旧很高。综合资金实力来看，民营企业更愿意在具备产业支柱和人口吸引力的新一线城市拿地。部分二、三线城市则通过商业地产的投入，提升整个城市商业综合体的建设，从招商引资和消费升级角度进行土地布局，这对一些具有地方优势的房企更具吸引力。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）

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