弯道超车的越南，为什么房地产会全面崩溃？

图片来源@视觉中国

文｜牲产队

越南房地产炸了。

10多万房产中介失业，1200多个烂尾楼盘，40%的房地产企业破产，房价暴跌37%，销售额暴跌75%……

这些数据远远超出中国人的想象。一个小小的越南，总面积类似于中国云南省，总人口相当于中国河南省。可是，被誉为中国房地产烂尾数量第一的河南郑州市，总问题楼盘也才106个，而越南胡志明市烂尾楼盘数量超过了300个，全越南境内烂尾楼盘1200多个，涉及金额340亿美元。

在《暴跌30%！房地产泡沫破裂后，为什么大量租客被逼自杀？》一文中，队长跟大家讲了韩国房地产爆雷后，租客大量自杀的人间惨剧。可为什么越南房地产也会爆雷呢？李嘉诚重金押注的越南房地产，怎么就没有复制中国房地产的增长奇迹？中越两国房地产有着怎样的差异？

这一切还得从一桩土地拍卖说起。2021年，越南顶尖房企新皇明集团以245000亿越南盾在胡志明市买下一块土地。这块土地只有1万平米，折合人民币68万/平米，创造了越南土拍的历史最高价。

这是什么概念呢？2021年的香港地王新海滨3号成交价508亿港币，34万港币/平米，折合人民币31万/平米。

2019年的深圳地王，位于龙华红山的A817-0609宗地拍卖总价65.85亿，土地均价20万/平米。

2019年的北京地王，丰台区造甲村综合用地拍卖总价79.4亿，土地均价13.45万/平米。

对比就可以发现，越南胡志明市中心的土地拍出了地球最高价，比世界上土地最贵的香港还要高出一倍，碾压中国北上广深，日本东京、韩国首尔、美国纽约、英国伦敦都被越南胡志明市踩在脚下。

新皇明集团是疯了吗？它怎么敢用这么高的成本去买一块地？这是准备用来造皇宫吗？可越南皇帝早就被推翻了，谁买得起这么贵的房子啊？新皇明的钱从哪里来的？

答案有两个：一是境内债券；二是美元债券。

在中国，房企发债是非常严格的。没有得到政府审批，房企是不能随意发债的。但越南不同，越南觉得自己经济起步比中国晚了10年，它渴望追回在两山轮战中失去的十年。怎么办呢？越南就想了一个办法，基础差没关系，那就借外资来发展。

越南就把步子迈得比中国更大，改革比中国更激进。越南实施宽松的金融政策，房企可以自由发行债券，越南的房地产也欢迎外资涌入。在越南看来，这外资一进来，越南房地产不就欣欣向荣吗？水泥、建筑、家电、工程等配套产业，不就起飞了吗？中国用了40年才走完西方发达国家200年的城市化进程，越南不用40年，30年就搞定！

金融口子一开，外资就疯狂涌入了。越南主要有两大外资进入，一个是美国资本，另一个就是中国资本。为了抵御疫情，特朗普和拜登两任美国总统都搞了美元大放水，疯狂印钞，大量的美元进入土耳其、俄罗斯、韩国、越南四个新兴经济体。土耳其、韩国房地产已经被打崩了，俄罗斯房地产则因为金融封锁，美元撤退，反而被挤出了泡沫。越南，就成了美元的另一个蓄水池。

当美元如潮水般涌入时，越南房价开始狂飙猛进，三年翻3倍，12年翻15倍，越南股市在10年间也翻了5倍。这种场面中国人太熟悉了！这不就是10年前的中国吗？

而在中国这边，严厉打击炒房，炒房客的生存空间越来越小。这时，中国炒房团一眼看向越南，发家致富之路就在隔壁啊！

于是，中国资本狂热地涌入越南房地产。在李嘉诚投资胡志明市的时候，中国资本对越南房地产的押注打到一个新高潮。中美两国资本都押注越南房地产，越南人也不傻啊。越南中产阶级看着房价飙涨，也纷纷加入炒房队伍中。

像新皇明集团这类越南顶尖房企发行的债券，根本不愁销路，只要发行，立即就一抢而空。这就形成了一个金融泡沫恶性循环：

中国资本、美国资本提前入场，锁定核心土地、房源，哄抬价格。越南房企发行地产债券，越南中产阶级争先恐后的上车，买房地产债券，生怕自己吃不到房地产红利。毕竟，所有越南中产都认为，胡志明市就是下一个中国上海！这时候不上车，以后就没机会了。

新皇明集团等房企拿到钱后，就以超高溢价去买地，买了地，再以更高的价格抵押给银行贷款，贷了款再买地，再发债券，再抵押，不断循环。

这就出问题了。中国的房地产是跟土地财政绑定的，大部分钱都流入到公共设施建设了，如修路、搭桥、建医院、建学校等，走的是经济内循环。可越南房地产不对劲，钱在打空转，没有进入到实地经济，它是跟外资捆绑的。是持续涌入的外资抬高了越南房地产的价格，而越南本地中产的钱包都成了外资的接盘侠。

当美元加息，中美资本撤退的时候，越南房地产顷刻间就崩盘了。胡志明市的平均工资才3000/月，但平均房价达到了2.2万/平米。越南穷人是买不起房子的，而有实力买得起房子的越南中产又被外资割了韭菜，全靠越南资本根本就接不住房地产的盘，只能原地爆炸，经济崩盘。

中越房地产最大的差异在于，一个用土地财政锁死房地产红利，让资本出不去，再通过转移支付，推动城镇化建设。而越南房地产是想搭外资的便车，结果外资玩完越南的姑娘，转身就跑，既骗了越南的身子，还骗了越南的钱，留下1200多个烂尾楼盘，让越南人还没富起来，就先背上了340亿美元的烂尾楼！

越南想借外资在城镇化上弯道超车，直接翻到阴沟里去了。

抄中国的作业，没抄全！

合理利用外资，是把外资捆绑在中国，建房子、建工厂、买设备、培育产业链等。就像恒大爆雷时，外资跑不掉，要还钱，一分都没有，房子有很多，外资想要的话，恒大可以转让给美元资本接盘。

富士康要搬走，也没问题，上游零部件供应商基本都在中国境内。即便富士康搬到越南去，还是得从大陆进口零部件。

越南给了外资太大的自由，成为外资放纵的理由，导致房地产全面脱实向虚，成了一场资本的盛宴。

毫无疑问，想要借钱弯道超车的越南，把车开沟里去了。

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