东南亚房产市场调研报告

图片来源@视觉中国

文 | 鲸维度，作者 | 《鲸维度》调研组，执笔 ：Wichy

近年来，随着政策的逐步开放以及国内房地产环境不明朗，很多人开始将目光投向海外。“海外置业”也成为这几年的热门投资。

其中，东南亚由于在政策、人力、自然资源等方面的优势，正在成为新一轮经济浪潮中快速兴起的地区。东南亚房地产也备受关注。除了早几年就火起来的新加坡房地产，马来西亚、泰国等新兴房地产市场也正在修补发力。

本期《鲸维度》带领大家深度了解马来西亚、新加坡、泰国、印度尼西亚、越南5国的房地产行业。

 PART 1 东南亚简介

1.1 东南亚11国

1.2 GDP及人口

 PART 2 马来西亚

2.1 国家简介

2.2 房产市场交易分析（1/4）

2.2 房产市场交易分析（2/4）

2.2 房产市场交易分析（3/4）

2.2 房产市场交易分析（4/4）

2.3 常见房产类型

2.4 房产市场报告（1/6）

2.4 房产市场报告（2/6）

2.4 房产市场报告（3/6）

2.4 房产市场报告（4/6）

2.4 房产市场报告（5/6）

2.4 房产市场报告（6/6）

总结

根据马来西亚政府平台NAPIC数据显示，马来西亚2022年全年房产整体情况已恢复。随着2023年政府对世界开放及新政府站台，马来西亚有望引来更多国外投资者，从而协助当地解决房产滞销问题。

其次，若投资者前来马来西亚进行房产投资，可根据马来西亚各州所需的不同房型及价位进行投资，从而避开大量滞销的房型，提高盈利。

2.5 马来西亚公司注册概述

PART 3 新加坡

3.1 国家简介

3.2 常见房屋类型

3.3 房产新推及销售情况

3.4 2022年二手市场交易情况

3.5 2022年交易分析

3.6 发展地区划分

3.7 私宅库存与空缺单位

总结

疲软的私宅需求被强劲的租赁市场、低水平的未售出库存和不断上升的房产置换成本所抵消。私宅租赁市场一直是所有其他房地产领域中的佼佼者。尽管经济前景不明朗，但私宅价格和转售组屋单位价格仍然出现明显涨势。由于供应有限，新屋销售继续表现良好，对较大型转售组屋的购买偏好也持续存在，导致 2022 年百万组屋的交易量创历史新高。

但作为移民国家的新加坡，在今年4月27日起，对外国买家须支付的印花税调整幅度最大，一律从30％调高至60％。购买第二套和第三套房地产的新加坡永久居民，分别从25％和30％，调高到30％和35％。这一系列的新举动是否会为新加坡房屋交易带来怎么样的影响，暂时不得而知。

3.8 新加坡公司注册概述

PART 4 泰国

4.1 国家简介

4.2 曼谷Q1 2018至Q4 2022公寓的供需情况

4.3 曼谷公寓价格

4.4 曼谷2022 Q4新推项目区位

总结

据报道，泰国政府银行监察员、泰国住房银行房产数据中心（REIC）代理人维差透露，截至2022年底，外籍人员在泰购房总量达11561处，总金额达592.61亿铢，较之2021年的8199处和总金额392.27亿铢有较大增幅，更是创下自2018年五年内新高。这也反映出，向好信号自去年第四季度发出后，市场扩大总趋势将延续至今年。

加上中国重新开放边境，这可能会刺激更多的入境投资，开发商信心增强。因此，2022年第四季度住宅公寓的项目销售启动显着改善。

2022 年下半年新推出的大部分产品集中在高端和中端市场。这是由于购买能力提高的迹象推动的，尤其是在素坤逸路下游和 Bangna Trad、南吞武里和素坤逸地区的公共交通延伸线沿线的发展。预计外国买家的需求将出现更强劲的反弹，尤其是来自中国等邻国的需求。

4.5 泰国公司注册概述

PART 5 印度尼西亚

5.1 国家简介

5.2 2015至2026雅加达公寓库存

5.3 雅加达2015至2022公寓市场销量走势

5.4 雅加达公寓市场交易价

5.5 2022年雅加达公寓市场整体表现

总结

总体而言，各行各业的写字楼询价从年初开始回升。租户们开始谨慎地执行他们的房地产计划，在成本节约的推动下，以追求品质、整合和搬迁为中心主题。绿色建筑也是租户搬迁的驱动力之一，因为租户将可持续性目标及其员工的福利放在首位。尽管开展了积极的活动，但租户仍在花更多时间进行决策。随着租户采用工作场所策略和混合工作安排（居家办公），CBD 和非 CBD 地区的整体入住率和租金都面临压力，裁员趋势仍在继续。去年出现了类似的趋势，当时 A 级净需求处于正区域，而截至第三季度整体等级仍为负。

与此同时，雅加达公寓需求持续疲软表明潜在买家，尤其是个人投资者，在购买决定时仍持谨慎态度。因此，新推出的项目仍然有限。相反，有地住宅市场持续活跃，从买家对大雅加达地区各类新品推出的反应可见一斑。住宅单元的增值税豁免至 9 月也对市场产生了积极影响。

5.6 公司注册概述

PART 6 越南

6.1 国家简介

6.2 2018至2022年公寓新推情况

6.3 2018至2022年公寓供应量

6.4 2018至2022年有地房产

总结

在过去几年里，越南的房地产市场一直表现强劲，并且吸引了国内外投资者的关注。今年以来越南房地产出现了一些调整。以下是一些可能会影响越南房地产市场的因素：

1.经济增长：越南经济一直保持较高的增长率，这对房地产市场产生积极影响。经济增长通常伴随着就业机会增加、收入水平提高和人口城镇化，这促进了住房需求的增长。

2.城市化进程：越南城市化速度加快，城市人口增长迅猛。这导致对住房和商业房地产的需求增加，尤其是在主要城市如河内和胡志明市。

3.外国投资：越南一直吸引着外国投资者的关注，尤其是来自亚洲国家和跨国企业。外国投资对于住宅和商业房地产市场的发展起到了重要推动作用。

4.房地产开发项目：越南政府鼓励房地产开发项目，并提供了一系列的优惠政策和措施来吸引开发商和投资者。这为房地产市场提供了更多机会和潜力。

6.5 公司注册概述

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