喊话“抓土储”的中国海外发展：去年拿地50宗，今年以来只有7块

6月以来，中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）已先后落子北京、成都、广州，合计拿地面积约73613.39平方米，累计拿地金额约44.84亿元。

据钛媒体APP不完全统计，2023年至今，中海拿地金额已超130亿元，已先后于6座城市拿下住宅用地。

二级市场方面，截至6月19日港股收盘，中国海外发展股价报收17.74港元，跌1%，成交额为2.38亿港元，当前公司总市值约1941.62亿港元。

6月拿地速度加快

中海拿地的节奏在6月份进入加速状态，时间由近及远来看。

上周五（6月16日）的广州土拍上，中海以底价19.92亿元成功拿下位于广州荔湾区浣花路以南、花地大道南以西的AF0215021地块（紫兰苑）。

官方信息显示，该地块土地面积约14031平方米，建筑面积约87906.6平方米，成交楼面价为22663元/平方米。

据悉，紫兰苑原为万科地产551亿元拍下的广信资产包中的一部分，该地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分，拥有占地约1500亩的商品住宅用地。

6月13日，成都集中出让8宗地块，吸引来包括招商蛇口、中铁建、华润、建发、华发、越秀、保利、中海等企业纷纷下场厮杀。据统计，本次成都土拍报名企业达到112家，创下了成都历来土拍之最。

中海以8.39亿元的代价，夺得位于成都市天府新区成都直管区纯住宅用地，该地块占地面积约3.33万平方米，规划建筑面积约6.66万平方米，地块起拍价为7.33亿元，溢价率为15%。

据了解，该宗地块周边配套成熟，且高端氛围充足，引来多家房企争抢，在地块开拍后不久，便触及上限价格改由抽签方式拍卖。

现场消息透露，该地块参与抽签的房企多达20家，最终由中海成功中签，成交楼面地价约1.26万元/平方米，清水住宅最高限价为2.5万元/平方米。

再把时间聚焦至6月1日，当天北京迎来本月的首场土拍，4宗住宅用地共吸引了48家房企参与竞拍，最后4宗地块全部成交，合计成交金额约95.2亿元，平均溢价率为10.1%。

其中，位于北京市石景山鲁谷街道衙门口的棚改项目1615-713地块，由中海旗下子公司中海新城以28.3亿元底价竞得，成交楼面价约3.62万元/平方米，销售指导价约7.95万元/平方米。

三场土拍斩获三宗地块，累计拿地金额约44.84亿元，足以见得中海扩充土储的用意。

值得一提的是，6月16日，北京还进行了本月的第三场土拍，当天包括石景山广宁村棚改项目2015等地块进行现场竞价，中海也参与其中。

不过遗憾的是，在与竞争对手保利发展争夺了31轮之后，石景山广宁村棚改项目2015地块与中海失之交臂，该地块最终由保利发展拿下，成交金额约36.2亿元，成交楼面价约4.09万元/平方米，溢价率为12.07%。

今年仅拿下7宗

据钛媒体APP不完全统计，今年以来，中海先后在南京、杭州、青岛、北京、成都、广州等城市，通过招拍挂拿下7宗地块，累计占地面积约37万平方米，成交金额约133.51亿元。

在4月初召开的2022年度业绩会上，中海董事长颜建国表示，中海未来的扩张策略主要集中在两个方面，一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化在主流城市的竞争优势，提升市场份额；二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。

年报数据显示，2022年，中海系列公司新增土地储备50宗，拿地金额约1208.7亿元，新增总货值约2403.4亿元。其中，中国海外发展新增土地储备40宗，拿地金额约1107.2亿元，新增货值约2139.4亿元。

虽然公司定了“抓土储”的扩张策略，但事实上，中海拿地的气势与去年相比已大不如前。

据统计，今年前五月，中海在新增土地应占楼面面积（即建筑面积）约56.72万平方米，累计权益拿地金额约76.9亿元，在百强房企里面位列14名。而去年同期，中海的权益拿地金额约为244亿元，在百强房企里位居TOP 4。

市场消息表示，当前中国房地产市场已不再辉煌，房企冲规模的时期也已过去，中海整体节奏较稳，以至于错过了最佳的扩张时机。有分析人士认为，中海在土地市场竞争减少的当下拿地，有利于降低整体拿地成本，提高公司新增项目的整体回报率。

据中海此前披露信息，2023年公司可售货值约7900亿元（不含今年新增加的土地储备），其中城市更新属性的上海建国东路项目、北京中信城项目货值逾460亿元。在货值基础上，中海制定合约销售目标为增长20%，同时新增土地权益投资额预计双位数增长。

值得一提的是，去年受市场下行、资金链紧张等因素的影响，全国土地市场持续低迷，不少城市出现“流拍潮”、“央国企接盘”、“地方城投托底”、“民营房企消失”等情况，即便部分城市放松了土拍门槛并开放多宗优质地块，依旧没能带动市场热度。

进入2023年，随着疫情的稳定、政策力度的放开、房企销售回暖的支撑下，部分核心城市的土拍市场开始升温，不少房企开始重回土地市场，但依然是央国企占主导。

譬如于4月18日进行的上海首轮土拍，成交的19宗地中有八成地块被国央企竞得。在5月23日完成无锡第二轮集中土拍中，出让的5宗地均以底价成交，并且地方城投托底的现象依旧。

若要提振当前房企拿地积极性，或许还需要一定的时间，如果核心城市的核心区域有优质标的进行出让，大概率也将提升房企积极性。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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