中南建设28亿元定增获深交所二轮问询，出险房企“保交楼”一波不止三折

6月19日晚间，中南建设（000961.SZ）发布公告称，收到深交所对其拟向特定对象发行A股股票，募资不超过28亿元的申报案第二轮审核问询函。

上述消息发出后，中南建设股价延续了前两个交易日（6月16日/19日）的下滑走势，持续下挫。截至6月20日股市收盘，公司股价报收1.43元，跌4.03%，成交额为1.68亿元，当前公司总市值约54.72亿元。

28亿元定增用于“保交楼”

中南建设这笔28亿元的定增最早于今年1月5日面世。彼时，中南建设发布公告称，公司将向特定对象发行不超28亿元A股股票预案公告。

据预案公告，中南建设本次非公开发行股票数量不超过11.48亿股（含本数），不超过此次发行前公司总股份数的30%，发行对象均以现金认购，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目以及补充流动资金。

其中，临沂春风南岸项目的定位为首次置业型普通住宅产品、青岛即墨樾府项目的定位为改善型普通住宅产品，均已获得项目土地并开工建设，截至2022年11月30日两个项目预售完成率分别达到86.47%、80.77%，预计销售净利率分别为8.9%、5.99%。

值得一提的是，在定增预案公告中，中南建设明确定增的目的是为了“保交楼、稳民生”，并表示募集资金的投入不仅可以有效缓解公司资金压力、加快项目建设进度、保障交付，还能够优化公司资本结构、降低公司资产负债率。

据当时公告披露数据，截至2022年9月30日，公司的资产负债率为88.01%，公司债务融资成本较高。

而就定增后的股权结构来看，假设向特定对象发行的数量为11.48亿股，发行完成后，不考虑发行以外其他因素影响，公司实际控制人的持股比例会下降至35.02%但不会发生改变，也不会导致公司控制权发生变化。

时间来到6月16日，当天上午，中南建设发布了向特定对象发行A股股票募集说明书（修订稿），并针对申请向特定对象发行股票事项，向深交所出具的审核问询函进行了回复。

据募集说明书显示，中南建设本次发行股票的发行对象为不超过35名的特定投资者，募集金额、发行股票数量、占总股份数、募投项目等均与早前发布的定增预案一致。

千亿房企深陷业绩亏损泥潭

中南建设的主营业务包括房地产开发和建筑施工，高光时期，公司曾凭借房地产开发业务带来的业绩，于2020年登上中国房地产开发企业500强第16位。

公开数据显示，2017年，中南建设实现合约销售金额约963.2亿元，同比增长91.76%，随后进入“狂飙”模式。2018年，公司跨入千亿门槛，实现了1466.1亿元的销售额；2020年迎来全盛时期，销售额达到2238.3亿元，挺进全国TOP 20之列。

在政策日益紧缩、销售下行的环境中，中南建设开始暴露出销售增幅后力不足、三四线存货销售释放局限等问题。2021年，公司累计合同销售金额约1973.7亿元，首次实现负增长；2022年降幅更为明显，累计合同销售金额约649.2亿元，销售面积约543.2万平方米，同比减少67.1%、63%，为近6年最差表现。

2022年，公司实现营收约590.4亿元，同比下滑25.47%，是近5年来公司首次出现营收同比下滑。

同时，公司的毛利率从2021年的10.3%下降至2022年的-0.09%，同比下降10.39个百分点，是公司9年来的首次为负。其中，建筑施工业务毛利率同比下降17.44个百分点，为-11.01%；房地产开发业务毛利率同比下降9.35个百分点，仅1.34%。

2022年，中南建设实现归母净利润为亏损91.7亿元，亏损幅度扩大，2021年的亏损额为33.82亿元。

对于业绩亏损原因，在4月25日举行的2022年度业绩交流会上，中南建设总经理陈昱含称主要受几个方面影响。一方面，行业深陷非良性循环。为了保障持续经营安全，公司在销售策略上面，做了一些措施牺牲利润，以获取更多自有现金，带来了较大的亏损。2022年，中南建设大概有40%来自于现房和准现房的销售，为了保安全牺牲掉了利润。

另一方面，根据不同的市场情况，中南建设增加计提了存货的跌价准备，在建筑业务增加了应收款计提的坏账准备。数据显示，2022年，中南建设年度新增计提各项资产减值准备合计35.3亿元，其中，应收款项信用减值损失9.4亿元，合同资产减值损失4.1亿元，存货跌价准备21.3亿元，合同取得成本减值损失0.5亿元，减少归属于上市公司股东的净利润34.4亿元。

债务压力大

即使是千亿房企，中南建设也没有逃过“暴雷”。

去年11月，中南建设发布公告称，公司及其全资子公司海门中南公司无法在到期日（2022年11月7日）前支付2.5亿美元（折合17.35亿元）票据利息，构成美元债违约。随后，这笔境外债券逾期付息触发境内公司债、中期票据交叉违约条款。

截至2023年一季度，中南建设已逾期未偿还的借款余款合计47.51亿元，已逾期未兑付的债券合计2.04亿元和应付利息3032.52万元。

从具体借款来看，截至2023年3月31日，中南建设银行授信额度为782.39亿元，银行借款余额277.27亿元。其中5.58亿元本金的借款存在逾期未兑付的情形。

中南建设称，境内公司债券和中期票据均正常还本付息，但公司境外子公司发行的两只美元优先票据，未接受交换要约的期末票据本金合计2.04亿元，应付利息合计3032.52万元。另外，两只境外子公司发行的美元优先票据暂未支付半年度利息，期末应付利息合计3.08亿元。

除上述借款外，公司存在向信托公司、商业保理公司等其他金融机构借款的情形，期末余额134.43亿元，其中41.93亿元本金的借款存在逾期未兑付本金的情形。

对于逾期情况，中南建设称，将积极与金融机构沟通，探讨优化协议的可能性，并积极拓展新的融资渠道；继续推动销售，加快回款，充分利用资本市场，推进股票发行，补充权益资本，扩展新的融资，更快恢复盈利。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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