房企融资“三箭齐发”：锦上添花易，雪中送炭难

两周内六家上市房企定增方案获批，房企融资“第三支箭”开始发力了。

6月16日，招商蛇口成为“第三支箭”出台后，首单成功取得注册批文的房企。其后6月27日，保利发展、大名城、福星股份和中交地产定增方案获批；6月29日，陆家嘴发行股份购买资产并募集配套资金获批。

所谓“第三支箭”，是指对房企股权融资的政策支持。“第一支箭”是信贷支持，“第二支箭”是发债支持。

2022年11月，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，业内称为“金融十六条”。随后，金融机构纷纷行动，房企融资的政策支持迎来“三箭齐发”。

不过，截至2023年上半年，房企融资仍未回暖，加上楼市销售平淡，房地产行业尚未走出困境。

据克而瑞数据，今年5月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，为2020年以来单月融资的新低。

中指研究院的数据显示，1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，仍有超五成百强房企未投资拿地。

克而瑞在近期一份研报中直言，“2022年四季度以来虽然政策放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。”

从信贷支持名单上看，万科获得了六家国有大行的意向融资支持，总规模超过 3000亿元；此外，碧桂园、龙湖、美的置业、中海、华润、招商蛇口、金地及绿城中国均获得两家及以上银行支持。

从发债支持名单上看，龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、旭辉、绿城中国等房企拿到储架式注册发行债券额度。

而目前风险曝露的房企如恒大、融创、泰禾、金科等，以及一些出现在违约边缘的房企，均不在名单之中。

都是对优质房企、白名单房企“锦上添花”，没人对困境房企“雪中送炭”。对房企的融资支持，分化非常明显。

从中也可看出，本轮房地产支持政策有助于扭转市场的悲观预期，防范风险向正常经营企业扩散，但并没有为出险房企背书之意。

而且，无论是银行的意向授信额度，还是储架式注册发行债券额度，还是拟筹划非公开发行股票，目前大多数房企并未拿到真金白银。

关于信贷支持，“金融十六条”中明确，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。以官方文件形式正式明确银行合理支持地产项目融资的免责条款，意在打消银行项目审批的顾虑，政策力度不可谓不大。

问题是责任可免，损失谁补？商业银行，在商言商，后续实际贷款依然要经过银行的审核。

而且目前对房地产企业融资限制的“三条红线”并未取消，政策对于风险防范仍未放松，谨慎心态可见一斑。

发债支持能否落实，也要看市场买不买账。考虑到美元债违约已成为普遍现象，只有白名单房企才有希望拿到真金白银。

像龙湖能够以3%左右的利率发债，而万达只能因市况未达公司预期而中止发行公债券注册程序，市场有自己的选择。

信贷需要担保抵押，发债需要信用，股权融资则需要投资者有成为股东的信心。在万一破产的清偿顺序中，股权在债权之后，债权又分优先和普通。

房企清偿顺序一般为：

破产费用和共益债务；

消费性购房债权，就是购房者权益；

建设工程价款优先受偿权，可以理解为建筑工人权益；

担保物权，一般对应银行等融资机构设定抵押的贷款；

职工劳动债权，就是员工工资奖金等；

税款；

普通债权，包括境内公司债，境外（多为美元）债，应付账款（供应商），理财产品，商票，之类。

看到这个顺序，大家就会明白，房企暴雷为何从商票、美元债开始， 它们是出现资金问题后，房企最先放弃兑付的。

在以上所有债权都实现清偿之后，如果还有剩余，就是股东权益了。

目前，困境房企都在全力“保交付”，也就是保上述第二项，就已经焦头乱额了。股东权益的不确定性，可想而知。

定增获批，体现的是政策支持。但发行是市场化的，需要公司和保荐机构主动去找钱，投资者是否买单，取决于房企本身的质量以及买方的信心。

所以推出定增方案的房企，都会有大股东参与甚至占大头，以彰显诚意。目前获批注册的房企中，保利发展、招商蛇口和中交地产，其实控人均明确表示将参与定增。能否吸引其他投资者跟进，尚待观察。

东方财富Choice数据显示，目前除了六家获批定增的房企之外，还有17家公司的股权融资方案正在审批流程中。

其中，西藏城投、外高桥、中南建设、万科A、华发股份、荣盛发展6家房企定增申请已获交易所受理，正处于问询环节，待交易所审核，并获得证监会作出同意注册的决定后方可实施；其余10家方案进度或处于董事会通过阶段，或处于股东大会通过阶段。

通常而言，房企获准注册后，有效期是一年。如果未能在期限内发行成功，则可能面临注册失效的情况。　

考虑到当前人口、城市化水平，房地产行业很难在16万亿的销售峰值基础上继续增长，存量竞争中，房企之间的优胜劣汰无可避免。

留给困境房企的时间，已经不多了。

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