华侨城A半年度业绩预亏，存货积压仍是大问题

并不是所有的央企地产商都过得滋润。

日前，华侨城A（000069.SZ）发布了2023半年度业绩预告，报告期内，预计公司归母净利润为亏损12亿元-17亿元，与去年同期相比下降1237.92%-1712.06%；预计公司扣非净利润为亏损12.7-17.7亿元，同比下降502.22%-739.32%。

虽然华侨城A在公告中披露的内容不多，但核心直指业绩亏损，且亏损面颇大。

对此，华侨城A在业绩预告中指出，预计净利润为负的主要原因包括三个方面：其一，受房地产市场环境及公司项目结转结构变化等因素影响，公司结转项目毛利率同比有所下降；其二，为适应市场环境，加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损；其三，因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等也是导致公司业绩下滑的因素。

显然上述解释并不能消除投资者的顾虑，毕竟今年以来，华侨城A在发布2022年度业绩预告、2022年报后，皆因业绩亏损问题被深交所出具函件，如今半年报业绩期即将到来，公司会否再收函似乎已经显而易见。

值得一提的是，华侨城A最近似乎迎来“水逆期”，不仅业绩预告难看，公司还在前几日接到深圳证监局下发的决定书和警示函，再次涉及公司以前年度存在的资产减值迹象等。

二级市场方面，受到接连几日的不利因素影响，7月17日股市开盘后，公司股价便迎来下跌，且跌至今年的股价新低，报4.3元。

截至今日收盘，华侨城A股价报收4.39元，跌0.9%，成交额为1.08亿元，当前公司总市值约360.06亿元。

存货压力导致公司业绩亏损持续

据华侨城A发布的半年度业绩预告显示，今年上半年，预计公司归母净利润为亏损12-17亿元，与去年同期相比下降1237.92%-1712.06%，亏损规模不可谓不小。

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜向钛媒体APP指出，华侨城A上半年持续亏损，且亏损规模庞大，与去年同期相比下降幅度巨大，显示了公司经营状况的明显恶化，导致业绩亏损的原因可能涉及行业环境变化、公司管理不善、资产负债结构等问题。

事实上，从去年开始，公司的业绩表现已经很不理想。年报数据显示，2022年，华侨城A出现上市15年来的首次年度亏损，归母净利润为亏损109.05亿元，而巨亏的直接原因是计提资产减值准备合计约127.35亿元。

对此，深交所先后在2月9日、4月22日向其发送关注函、年报问询函，要求华侨城A对公司业绩进行详细说明。而后，华侨城A分别于2月15日、5月19日对上述函件进行了回复。

从华侨城A的两次回函内容可以总结为：公司在2022年进行了总额约127.35亿元的计提减值准备，涉及坏账、存货、固定资产、长期股权投资、商誉等，其中计提存货跌价准备约115.11亿元，是2021年计提存货跌价准备约12.57亿元的9倍之多。

在此前回复深交所的年报问询函中，华侨城A指出，2022年公司存货减值项目共计36个，包括5个计提减值金额5亿元以上的项目、14个2至5亿元的项目和17个2亿元以下的项目。

同时，华侨城A重点列举了6个主要项目的存货减值具体情况，分别位于昆明、武汉、成都、宜宾、济南、青岛。其中，减值最高的是位于成都市成华区的一处商住项目，其减值金额约29.89亿元，而这6个项目的累计减值金额达到53.62亿元。

在回函中，华侨城A表示，公司按企业会计准则的要求，对2022年年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。同时，按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息。

值得一提的是，华侨城A于近期再度因存货减值问题被监管部门“关注”。7月12日晚间，华侨城A发布公告称，收到深圳证监局责令改正的决定书，经查，公司在以前年度未充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分；部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性；部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分的情形，不符合相关规定。

此外，时任华侨城A董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红被认为对上述问题负有主要责任，根据相关规定，对三人分别采取出具警示函的监管措施。

对于公司多次受到监管部门的质疑，柏文喜向钛媒体APP表示，该行为背后传递的信息是监管部门对华侨城A业绩和经营状况的担忧，认为公司可能存较大风险，需要进一步监管和审查。

深圳在售项目去化压力大

存货压力大、项目去化不理想，这些困扰华侨城A的问题在今年夏天“集中爆发”，导致公司一次次受到监管部门的“关注”。

虽然前文提到，2022年公司主要的存货项目集中在成都、昆明、武汉等城市，但实际上，公司大本营所在的深圳表现也不甚理想。

钛媒体APP不完全统计，目前华侨城A在深圳的在售项目主要分布于宝安区、龙华区，产品类型多以商业办公类产品为主，预售均价介于2.7万元-16.31万元之间。

深圳市住建局信息显示，华侨城A已备案在售的项目中，仅华侨城九樾广场、华侨城·新玺、华侨城北站壹号、华侨城荷棠里等项目实现较高去化率。而公司曾大举推广的华侨城宝辰、华侨城瑞湾府、宝湾大厦等项目的去化情况却很是惨淡，其中宝湾大厦和华侨城瑞湾府皆为2021年入市项目，至今已有两年时间。

不过要注意的是，华侨城九樾广场为人才房项目，在申购资格、房源价格方面存在特殊性；而华侨城·新玺属于高端大平层公寓，叠加地段优势，相对而言更具市场价值；华侨城北站壹号则是自2019年便开盘在售，其去化情况为积攒了近四年的数据。

项目去化不理想势必会影响公司存货，进而导致公司业绩的下滑，从公司最新披露数据来看，2023年半年度公司业绩预亏，华侨城A却将原因大部分归结于市场环境影响，但事实上，近几年来华侨城A的销售情况并不理想。

中指研究院数据显示，今年上半年，华侨城A累计实现销售额约309.4亿元，累计实现销售面积约133.8万平方米。从数字上来看，并不算多，分摊到每个月也不过50亿元左右的销售额。

与同行对比更是相距甚远，公开数据显示，保利发展今年上半年的销售额约2366亿元，销售面积约1513.3万平方米；万科同期的销售额约2018亿元，销售面积约1263万平方米；华润置地的销售额约1702.2亿元，销售面积约705.4万平方米。

虽然今年上半年的销售情况并不理想，但实际上2022年的数据更加不理想。

2022年报数据显示，华侨城A全年的销售额仅533亿元，而保利发展同期的销售额约为4408亿元、万科的销售额约为4172.2亿元、华润置地的数据约为3013亿元，均是华侨城A的好几倍。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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