存量房贷利率究竟能不能降？| 钛媒体焦点

时隔15年，央行再次对存量房贷利率调整作出直接表态，引发市场广泛关注。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”中表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

邹澜坦言，“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”

此后，存量房贷利率究竟能不能降受到购房者的密切关注。在此背景下，市场传闻频现，7月17日，一张工商银行某客户经理关于将调整存量房贷利率的聊天截图广为流传，旋即被工行官方辟谣。

有购房者则向钛媒体App表示，目前不仅是房贷利率还未能下调，提前还房贷依旧需要排队数月。

钛媒体App联系了多家银行的工作人员，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。 某国有大行的个贷经理表示，最近电话和微信已经被客户“轰炸”了，但暂未收到有关部门的通知。

回溯历史，2008年央行有过类似表态，但无明确强制性对存量贷款利率调整的公开政策，2009年初部分银行在部分地区对存量房贷进行利率优惠。

2008年是如何降房贷的？

下调存量房贷利率的政策在2008-2009年房地产救市时就曾出台过。

2008年10月22日，央行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；并下调个人住房公积金贷款利率27bp。次日，央行对外表示，金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

和此次邹澜司长的表态一致，彼时的央行也始终并未公开发布强制性存量房贷利率调整政策，而是由银行自主确定下调的条件和执行细则。

2008年末，中小银行率先入局，积极为客户免费办理转按揭等业务——相当于用新的抵押贷款置换存量房贷，涉及违规，以此抢夺大型银行客户；随后民生、浦发和光大等部分股份行先行将存量房贷利率下调至0.7倍；建设，工商，中国和农业四大行则是在2009年元旦之后才松口改革，下调存量房贷利率。

比如，当时建设银行总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。北京分行表态，对于存量房贷，只要客户半年内没有拖欠还款记录，均可向贷款经办行申请7折优惠房贷利率。

中泰证券测算，2008、2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。比例不高的原因在于，存量房贷利率调整是银行跟个人的市场化协商博弈过程，取决于个人的资金能力。银行跟客户重新签订合同也是基于低风险相对低收益的差异化定价原则，优质客户可以享受7折调整，不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。

会不会降，如何降

时移势易，虽然同样是央行号召下调存量房贷利率，但当前的房地产市场和银行市场与2008年存在着诸多差异。

首先，目前住房贷款规模体量与当年差距巨大，国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，已经成为银行资产稳定的基本盘。国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿上涨至2023年3月末的38.9万亿，存量规模同样是当年的13倍。

上市银行角度看，上市银行个人按揭贷款规模由2008年末的3万亿上涨到2022年末的35.3万亿，存量规模是当年的11.7倍；个人按揭贷款占比总贷款也由2008年末的14.3%上升至2022年末的24.5%，占比提升10个百分点。

其次，银行业的经营状况与当年也差异颇大。2009年虽然净息差也大幅降低，但当时信贷增速高，银行规模处于成长阶段，ROE也更加雄厚。2023年一季度的银行净息差已经创下历史新低的1.74%，国有大行仅为1.69%，其中交通银行的净息差甚至已经到了1.33%，而2008年国有大行的净息差大都还在3%以上。

此前国信证券金融业首席分析师王剑经过测算后指出，1.68%的净息差是银行业“几乎不留任何余地的底线”。

这也就意味着，当前银行盈利承压降息意愿不足。当年由中小银行争抢客户引起行业全面下调存量利率，同样的故事重复上演的难度更大。此外，另一个限制中小银行争抢客户的因素是，除非有相关具体方案出台，当前对违规置换按揭贷款的监管更加严格，2008年大规模用新的抵押贷款置换存量房贷的道路难以复制。

最后，自2016年中央经济工作会议中对房地产调控首次强调“要坚持分类调控，因地因城施策”后，当前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。而2009年对优质客户进一步扩大按揭利率折扣，操作上相对容易。

中泰证券研究所所长戴志锋认为，预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与08年有较大差异，预计政策针对不同地区、不同信用主体的政策预计也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。

中金公司分析师则认为，如果央行提到“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整，“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款，以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行“转按揭”等。

对银行的影响有多大

下调存量高息房贷对于购房者而言显然是利好消息。

长江证券测算，假设针对当前首套房贷款利率高于5年期LPR报价的购房者，将利率统一调整为年初LPR报价4.30%，将减少利息支出。以贷款总额200万元、期限30年、原利率5.30%的购房者为例，原月供为11106元每月，将利率调整为4.30%，月供降至9897元，每年节约14508元。

对于银行而言，下调房贷是一大挑战。

房贷是银行表内权重资产，在国有大行、部分股份行的表内贷款占比达到约20%~30%。对存量房贷的利率打折无疑将进一步降低银行贷款收益率，影响净息差和营收。

中泰证券戴志锋按照假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40bp和80bp进行了测算，发现对上市银行息差影响在0.54bp—5.38bp，对其营收影响在0.24%—2.43%，对其利润影响在0.6%—5.5%。分板块来看，（下调存量房贷利率的）影响由大至小为大行、股份行、城商行、农商行。浙商银行、宁波银行、南京银行、常熟银行以及张家港银行由于按揭占比不高，均仅在6%到7%之间，受影响相对较小。

不过，民生银行首席经济学家温彬也指出，对于银行来说，存量房贷降息，提前还贷也有望减少，可部分对冲存量按揭降息的影响，整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。

从另一个视角看，由于经营贷和房贷利率的大幅度倒挂，寄望通过严格监管的手段堵住违规转贷行为的发生，是难以实现的。

对于银行而言，普惠经营贷的指标压力一直都在，转贷业务可以帮助银行新增经营性贷款，完成业绩；对于现金流充裕的购房者而言，可以降低利息支出；对于监管而言，难以通过技术手段完全杜绝。在这一背景下，银行下调房贷利率也是顺势之举。

因此，市场人士普遍认为，多重压力之下，银行业大概率会放开下调存量高息房贷的口子，但范围不会太广，优质客群将率先受益。（本文首发钛媒体App ，作者 | 蔡鹏程）

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