恒大巨债、富力破产门敲响行业警钟，民营房企能否平稳度过Q3债务小高峰？

恒大拖延已久的财报终于浮出水面，2.4万亿的负债让“负可敌国”成为了近期的热搜词；昔日房地产龙头富力地产身陷“被申请破产”传闻，让业内外感叹不已，也又一次给行业响起了预警；华侨城、首开等房企接连被证监会调查······

在行业的剧烈调整下，很多房企都在面临着负债以及盈利方面的问题，这些问题的化解还尚需一段时间有效出清。

 根据 Wind 的数据整理，2021-2023年房地产境内债总偿还量分别为 7790、3817、3541亿元，因此从中期来看，境内债高峰已经过去，房企境内债的偿付压力将得到一定幅度的缓解；2021-2023年房地产境外债到期偿还量分别为 3451、3779、2769亿元，仍在穿越高峰期，虽然2022 年到期压力较2021年进一步提升，但2023年也将有小幅度的缓解。

数据来源：Wind

具体到2022-2023年的偿还节奏，境内债方面，2023年Q1-Q4 分别为1423、1565、1270、769亿元，Q2偿还规模相对较大，Q3-Q4相对有所缓解但仍处于较高水平。境外债方面，2023年Q1-Q4 分别为1542、982、923、854亿元，压力也在逐季缓解。尽管年内到期压力最大的Q1已经过去，但部分房企下半年债券到期规模仍然较大，还债压力可能边际上有所放大，Q3仍然会迎来负债到期的小高峰，房企破产、暴雷的风险依旧存在。

 数据来源：Wind

2023年上半年，房地产市场整体表现为“先扬后抑”。随着疫情的放开，前期疫情下刚需、刚改等客户需求的积压得到了集中释放，楼市“小阳春”如期而至。

但进入4月，市场恢复的行情未能得到持续，购房者购买信心及市场预期逐渐恢复冷静。7月17日上午，国家统计局公布了2023年上半年宏观经济和房地产行业数据，2023年上半年商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩增4.4个百分点，累计增速连续下滑，增速回归至年初市场水平。商品房销售额63092亿元，仅仅增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。

从整体来看，上半年商品房销售面积、金额累计同比均好于去年全年，但在走势上，自一季度冲高后维持回落态势，市场仍处于相对疲软状态。

同时数据显示，2023年上半年全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩增0.7个百分点，开发投资已经连续4个月呈下滑趋势。综合而言，房地产投资仍将处于低位，但是随着房地产市场逐步完善调整，房地产投资也将逐步回到合理水平。

 同时根据克而瑞发布的上半年房企销售榜单统计整理，上半年全口径销售额超千亿元的房企有6家，较2022年同期减少2家；销售额超过百亿元的房企则有74家，较上年同期减少9家。

从榜单TOP10来看，保利、万科、中海分别以全口径销售金额2366亿元、2018亿元和1785亿元，位列榜单前三位。可以看出，在销售额方面，国央企仍为主力，保持较强韧性，6家千亿房企中4家为国央企。2023年上半年，百强房企格局继续分化，TOP10房企“重新洗牌”，融创、金地跌落榜单，碧桂园下跌5名；而福建本土企业建发房产，则从上年的第16位强势跃升至第9位；杭州房企滨江集团从上年的13位上升至第10位。

从中也可以看出，民营企业掉队严重，中小房企竞争力不足，部分地方优质房企冲劲较强，跻身前列。

数据来源：克而瑞

自去年四季度以来，房企融资端政策放松，但是监管设置的融资条件，对各类型房企并不平均。融资的放宽多限于一些优质房企及白名单房企，大多数民营房企融资难的困境，仍然没有得到大幅度的缓解，融资难、融资贵的问题仍有待解决，整体房地产行业融资面仍然处于筑底阶段。

2023年上半年，80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%。一季度及二季度融资规模环比、同比均呈现持续下滑的趋势。2023年上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，境内发债主要仍以国企、央企为主。在融资困难、销售阻滞的双重压力下，今年不少房企深陷资金流动性的危机。再加上当前楼市的低迷走势，将直接导致房企融资困难进一步加剧。

 7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对去年11月出台的房地产“金融16条”，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，延长有关政策适用期限。

 7月14日，央行再次表态，将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

 虽然上述两则救市信号有助于缓解房企资金压力，提振楼市信心，但在政策上暂时无实质性的刺激，多为规范市场秩序，以及对现行制度的优化调整，政策力度限于“托而不举”。同时，2023年下半年房企还将面临较大规模的债务到期，三季度仍然会迎来到期的小高峰。

当前房地产行业最大的核心问题仍在于居民对市场的预期以及自身购买力。结合7、8月为传统的楼市销售淡季，如若无实质性的利好政策落地，市场信心将很难被修复，房地产市场仍将处于低迷状态甚至可能出现再次筑底的情况。

 接下来，对房企而言，除了实力雄厚的央企、国企外，民营房企的现金流危机或将持续保持在一个较为严峻的形势，需要尽快的进行调整，做好下半年的营销策略铺排，迎接新一轮市场的考验。与其坐等利好政策的落地，不如先从自身整装待发。

上市房企要做好市值管理，避免退市风险，同时应积极促进现金回流与化解债务问题，积极探索意向投资者；把握城市机遇，加快销售回款；充分利用政策支持，在信贷、债券、股权等方面积极融资，保持财务稳健；同时在当前市场产品快速的迭代更新，极为“内卷”的情况下，通过提升产品力从而脱颖而出也是重中之重。

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