富力破产传闻缠身，从万达200亿买来的酒店怎么办？

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文 | 空间秘探，作者 | 李梓杨

近期，富力地产负面新闻缠身，其债务问题也渐渐浮出水面。在2017年富力购买万达的酒店资产包之后，酒店和集团似乎都没有变得更好，一直负重前行。如今面临债务问题，又不得不面临甩卖酒店资产的窘境……

富力地产被申请破产重组，酒店资产包又成话题

近日，广州富力地产股份有限公司被广东祥正商贸有限公司、广州市广丰混凝土有限公司申请破产重整。

据空间秘探了解，广州富力地产股份有限公司与广州市广丰混凝土有限公司、广东祥正商贸有限公司此前因为票据纠纷（标的共约2000万）未达成一致。随后两家公司以广州富力资产不足、缺乏清偿能力向广州中院申请破产清算。

根据相关规定，在债务人不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力时，债权人有权依法提请债务人进行重整。而重整不同于破产清算，目前只是“申请”，还处于审查阶段。富力地产很快做出回应称，不存在资不抵债的情况，目前公司正与债权人积极商谈和解。7月14日，广州市中院已驳回两公司对富力地产提出的破产清算申请。

虽然破产清算申请被驳回，但是富力地产因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，被广州市天河区人民法院两次列为失信被执行人。关联司法解析显示，两案件均涉及与广州市半径电力铜材有限公司相关票据追索权纠纷，富力地产及其旗下广东恒力建设工程有限公司合计被强制执行159.9万余元。

富力地产成立于1994年8月，于2005年7月在港股上市，注册资本约37.5亿元，经营范围包括房地产开发经营、房地产咨询服务、场地租赁等。2023年6月9日在港交所富力地产发布公告称，5月内总销售收入共约15.4亿元，销售面积约12.21万平方米。累计至2023年5月底，总销售收入约105.6亿元，销售面积约65.8万平方米。

富力地产虽然已被中止了破产清算程序，但是富力地产的债务问题却逐渐露出水面。根据联合资信发布的《广州富力地产股份有限公司2023年跟踪评级报告》，截至2022年底，富力地产的银行借款、境内外债券及其他借款总额为人民币1351.1亿元。其中人民币513.34亿元将于未来十二个月内到期偿还，而公司的货币资金总额(包括受限货币资金)为人民币123.01亿元。

最近的营收如何？此前富力地产方面曾表示，2023年，公司预期经营环境将进一步改善且经济将恢复稳定，今年开局稳定，在春节假期过后预售量环比有所改善，成交量显著回升，公司拥有约104个开发项目，预计2023年可售货值超过1250亿元。另外，公司仍持有相当规模且可自由支配的优质资产组合，并将继续与潜在买家及投资者接洽。

所谓优质资产组合，不难自然联系到六年前万达、融创、富力之间关于酒店资产包的“世纪交易”。虽然酒店资产包并不是现在富力困境的唯一原因，但不可否认，有相当一部分因素源于这场交易，为富力的现在处境埋下了伏笔。

200亿豪掷酒店资产包，连亏5年重新“上架”

2017年，为了尽快偿还债务，万达只能选择出售资产来降低负债率。王健林决定打包出售万达旗下文旅、酒店资产，于是发生了轰动一时的百亿交易。

• 打包接手万达酒店资产包

2017年7月，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及烟台万达文华酒店70%股权。此后，富力和万达两次签署补充协议，先后将三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店、烟台万达文华酒店70%的权益从交易标的物中剔除，最终交易对价为189.55亿元。而万达旗下的文旅城大部分以约440亿卖给了融创。

在富力接过万达酒店资产之后，万达几乎告别文旅地产，从重资产向轻资产管理转型。富力在收购了万达的77家酒店之后，其旗下酒店已经超过90家。这也让富力集团超过了万达一跃成为全球最大豪华酒店业主。

富力为何选择接手？万达酒店之前的表现如何？万达酒店及度假村始于2007年，早期的万达酒店，是典型的地产系酒店，以酒店为核心的重资产管理公司。万达酒店及度假村旗下拥有奢华酒店-万达瑞华、豪华酒店-万达文华、高端酒店-万达嘉华、高端优选酒店-万达锦华、高端精选酒店-万达丽华、豪华公寓式酒店-万达锦庭、高端公寓式酒店-万达锦寓、精选民宿酒店-万达锦庐、高端生活方式酒店-万达颐华，超中端酒店-万达美华、中端酒店-万达悦华等十一大酒店及公寓品牌。万达酒店及度假村目前已开业委管酒店140余家，筹建及待开业酒店270余家，覆盖全球200余座城市。

虽然万达因为债务危机，出售了大部分的酒店资产，但实际上并没有放弃酒店业务。从如今的视角回顾，反而是一次减轻资产包袱、轻资产运作的成功转型。在这场交易中，有一个细节值得注意。富力花了近200亿收购了万达旗下酒店股权，而酒店的经营权仍保留在万达手中。

• 接手之后，再度出售

富力接手万达大部分高端酒店之后，这些酒店似乎并没有为富力带来多少新的增长，而是连年亏损。这两年，富力更是早早地把酒店资产包挂在货架上，转手出售，但是“问的人多，买的人少”，市面上很少有成功出售的资讯出现，偶尔成功转卖的酒店，也是亏损售出。 

去年9月，富力地产（02777.HK）发布公告，以5.5亿元的价格将广州富京酒店管理有限公司（下称“广州富京”）100%的股权出售给北京英协置业投资有限公司。广州富京是北京富力万达嘉华酒店的持有、经营及管理方，该酒店是2017年富力从万达购得的73家酒店之一，此次交易录得亏损653.7万元。

不仅这一家，2022年富力地产于北京、福州、镇江完成出售包括从万达购买的酒店在内的3间酒店，所得款项总额超过人民币12.45亿元。

富力走上了万达的老路，因为债务问题需要变卖曾经一举购买的酒店资产。但富力现在所处的地产环境和当年万达已无法相比，更没有万达的运气，很难再找到那个原因接手的资本，“上架”的92家酒店，如今绝大部分都无人问津。

富力的酒店资产包，值不值钱？

回顾富力地产的文旅发展史，也就是打包购买万达酒店资产包的这两年，富力文旅与各大地产集团包括碧桂园文旅、万科文旅等一同成立。打着文旅的旗号，却似乎一直是典型的地产思维，商业地产投资，人员流动固化，在酒店住宿方面确实没有自己的文旅基因。在接手这些酒店之后，真的能赚钱吗？

随着国家政策的调整和市场环境的变化，富力集团及旗下的酒店频频亏损。

根据富力财报，2018年和2019年，富力的酒店业务分别亏损4.59亿元、10.07亿元。其中2019年主要是因为国家政策的调整。2020年和2021年，酒店业务亏损近30亿。

2020年，因为疫情所以仅仅在上半年富力集团就亏损了9.36亿元人民币，与2019年相比又增长122.65%。其全年的亏损高达20亿元人民币。在这种状况下，富力集团的债务上升至3475亿元人民币。

2022年，富力地产营业收入351.93亿元人民币（下同），同比下降53.83%，亏损60亿左右。但得益于不断售卖优质资产，富力地产债务总额由2019年高位的1971亿元，下降至2022年底约1267亿元。不过持续下滑的营业额，高昂的负债，仍旧是悬在富力头上的一把利剑。

酒店资产的不断亏损，是酒店产品本身的问题，还是集团运作的问题？空间秘探梳理一下富力面前在售的，包括从万达购买的酒店，究竟有哪些？

整体来看，万达酒店的品牌为主。其中，富力万达嘉华酒店37家，富力万达文华酒店14家。国际酒店集团的品牌20余家，包括喜来登、洲际、希尔顿、康莱德、艾美、皇冠假日、凯悦等酒店品牌。再看这些酒店所布局的城市，除了极少数北京、广州的酒店，和少部分二线城市以外，绝大多数都布局在三四线城市的下沉市场。

可见，酒店品牌方面除了万达旗下品牌的酒店以外，也不乏国际知名酒店品牌，且都是高端酒店的定位，但都无一例外的“上架”代售清单。近几年国内酒店市场不断下沉，富力酒店目前的资产，显然已经在下沉市场有了较全面的布局。

据了解，当年富力酒店部门得知要收购万达酒店时，距离签约时间非常仓促。直到签约后的一年多时间里，富力才逐一核实、盘点了清单上的每一家万达酒店。由于不少酒店聘用的仍是万达管理团队，他们拿到控制权、财务章也耗费了不少精力。而在实际盘点中，他们发现一部分酒店并不是出于盈利目的建设，而是为了卖楼配建的附属产品。这些酒店的位置往往比较偏远，在酒店经营上不具备区位优势和营利能力。

富力从万达购买的酒店资产包，虽然算不上绝佳的资产，但也绝对不算差。关键问题在于，富力并没有从万达购买的酒店的经营权，酒店的运作、升级等操作还都取决于万达的酒店管理集团。

如今债务问题摆在面前，富力无力对酒店资产进一步的盘活，出售酒店几乎成为板上钉钉的事。

按照富力地产方面的估算，富力旗下挂牌的92家酒店估值超过人民币470亿元。如果按照平均折算到万达的73家酒店，原来收购万达的73家酒店估值为393亿，比收购时期的190亿超过一倍多。

富力虽然是以账面价值的六折购入这73家酒店。不过，这笔交易中，富力对万达酒店资产的价格估计过高，没有充分考虑酒店持续产生收益的能力。申万宏源证券当年认为此次收购将可能使富力的资产负债表进一步恶化。“该酒店资产包 2016 年共计实现利润 8.74 亿元。根据我们估算，全部运营中的酒店全年利润将不超过 10 亿元，给予目标估值约为 10 倍 PE，则该酒店资产包的合理价格应约为 100 亿元。”

对于富力而言，似乎陷入进退两难的地步，留着酒店资产试图起死回生需要有破釜沉舟的变革决心，放弃酒店资产也难免“大出血”低价出售以缓和债务问题。

轻资产转型，或许不是唯一“药方”

富力地产的财报显示，在大量出售了自身的资产之后，债务问题确实得到过缓解，也获得的大量的现金流资金。从中短期来看，的确是合理的，但是从长期来看，企业还是应该将沉淀在优质资产中。许多地产企业不约而同的将这份优质资产寄希望于文旅板块。而在文旅这个大消费板块，光倚靠重资产的运作，又是很难实现转型的……

地产企业进入文旅行业背后的逻辑，一方面是在人口红利的背景下，旅游是最能帮助地产企业摆脱单一模式，转型门槛较低的行业之一。文旅产业可以帮助快速帮助重资产企业实现商业化运作。另一方面则是包括旅游景区、酒店在内的旅游部门哪怕项目本身的回报周期长、负债率高但是却可以在短期内提供源源不断的现金流，这是传统产业所不具备的。

虽然门槛不高，但是毕竟是两个完全不同的思维和逻辑。用地产的买卖思维做文旅，简单的资本堆砌或许只能不断的在大宗交易市场里徘徊。文旅项目需要潜下心来深耕，好的文旅项目，往往伴随着很长时间的文化孵化。

“轻资产”模式关注利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以此达到“品牌影响力”进而提高企业的盈利能力及发展规模。酒店行业出售不动产，发力品牌输出、换取管理合同的轻资产战略已成为不争的趋势。全球范围内各大酒店集团自有物业的比重在逐年降低。洲际自有物业占比不足1%，万豪自有物业占比不足2%。

事实上，重资产运作和轻资产运营并不存在绝对的好坏。不同的项目和具体情况，会有不同的更适合的投资选择。只输出品牌，没有硬资产并不见得一定比重资产运作优越。同时，重资产运作也会比轻资产运营承担更过的风险。但是，当市场中，所有实体都将趋利避害，降低自身的经营风险时，从另一个角度来说，手持重资产也可以是一种资源优势，就看企业怎么去把握，并找到适合的商业模式。

例如香格里拉的发展方式偏向于重资产，绝大多数酒店是自营酒店且自有土地。它在整个价值链中，能够得到完全的酒店收益，同时享受土地等资产增值，还能增强自己的控制权。许多国际酒店品牌进入内地时，轻资产的品牌输出或许并不一定它们的首要选择，轻资产模式可能只是无法拿地实现重资产、降低风险退而求其次的选择。

轻资产的扩张较快，重资产战略在上升周期的弹性更强。如果地产酒店转型做轻资产运营，实际上实操难度是客观存在的。一旦失去资金和资源优势，比拼的就是谁有更强的文化输出能力、更优的服务管理质量、更强大的营销和品牌升值能力、资源整合和策划能力……同样，如果富力愿意选择抓住手上的酒店资产，组织变革配合产品升级，并不见得一定比出售酒店差。

综上，曾经让人羡慕的富力酒店资产包，如今确实面临尴尬的境地，无论未来是富力继续持有，或者是出现哪位“白衣骑士”勇敢接盘，成为富力缓解债务压力的“救命稻草”，富力都得抓紧了，留给富力的时间已经不多了。

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