政治局定调楼市发生重大变化，首提适时调整优化房地产政策

7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

1、 未提“房住不炒”，强调房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策

本次会议未提“房住不炒”，主要是因为目前行业的主要矛盾，已经不是供不应求激发炒作行为，而是需求不足。此外，今年二季度以来，房地产市场调整压力不断加大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少。国家统计局数据显示，2023年6月，70个大中城市中，有38城新房价格环比下跌，较上月增加15城。二手房方面，63城（含北上广深）环比下跌，较上月增加8城。

会议明确指出“当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化”，与近日央行提法一致。7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

从当前市场阶段特征来看，我国出生人口从2017年以来持续下滑，城镇化进程放缓，过去二十多年我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

从房地产销售表现来看，上半年，商品房销售面积59515万方，同比下降5.3%，降幅扩大4.4%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，涨幅收窄7.3%。上半年收官的累计数据表现并不乐观，尤其销售面积不及去年同期水平。今年2季度以来，市场呈现明显的复苏动力不明朗的迹象，虽然各城市政策频频，但力度有限。当前房地产市场的观望情绪较浓，居民收入预期减弱，消费意愿弱储蓄意愿强，短期市场仍存下滑的压力。

中央对房地产供求关系发生重大变化这一判断，意味着过去供不应求阶段出台的政策也需要优化。

供给侧继续满足行业合理融资需求、促进行业风险有序出清、“两集中”供地政策适当调整纾困。

需求侧更加强调政策精准度，一线、强二线城市当前面临的主要问题是刚需下降明显，未来需向满足改善性需求倾斜：①对于多子女家庭的改善需求可以在限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持。②针对二套房的认定标准可以进行调整，尤其是“卖一买一”的改善需求，下阶段可执行“认房不认贷”的标准。③存在“双拼房”房源的城市，可根据自身市场情况对这一历史遗留问题进行政策纠偏，以适应当前的市场发展要求。当前楼市下行趋势明显，“双（多）证合一”可以释放部分购房需求，提振市场信心，同时也不会给市场带来太大的波动，是一个比较好的政策纠偏的时机。

二线城市当前面临的主要问题是购买意愿减弱，普通二线城市可用“房票”安置来支持房地产市场发展。

当前三四线城市限制性政策已基本取消，存在的主要问题是购买力弱、购买意愿低，可适当调整补贴力度和方式，控制市场价格，避免市场暴跌。三四线城市可以根据实际情况“一城一策”、 “一区一策”提高公积金贷款额度、支持提取公积金付首付、发放购房补贴等，增加有购房需求居民的购买力。

在楼市修复期，对楼市上升期所制定的限制性政策进行调整，切实支持刚性和改善性住房需求，有助于推动市场信心的恢复。但我国宏观经济仍面临着较大压力，居民收入预期没有出现明显好转，且购房者对期房烂尾的担心仍在，当前个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动，市场中长期的修复仍依赖于上述多个影响因素的修复和好转。

现在最需要做的，也是目前正在做的，就是将单一的房地产政策调控转换为民营经济+平台经济+城中村改造+房地产调控的组合拳方式。

2、 再提积极推动城中村改造，加大保障性住房供给仍是重点

会议指出：要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。近年来，政府持续推进保障性住房建设，加快健全住房市场+住房保障两个体系，预计城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要方式。

关于城中村改造，早在 4月28日的政治局会议中已提出：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。这次会议上再次强调，意味着将会在下半年进一步提速这项工作的推进和落地。启动城中村改造，一是改善民生，二是扩大内需，三是推动城市高质量发展。

此外，在目前住房总量已经饱和的局面下，如何盘活存量资产是未来急需考虑和解决的问题。盘活改造各类闲置资产，不仅是一种民生，更是后房地产时代寻求新的经济增长点的突破口。可以通过政府收购现有待售住宅项目作为保障房，并允许闲置的非住宅存量改为保障性租赁住房等增加保障性住房供给，提高资源利用效率；同时也可以帮助企业盘活存量资产，为企业流动性提供支持。

3、 化解房地产风险仍是未来的重点任务

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，意味着下半年化解风险依然是房地产行业的重要任务，这不仅是确保房地产的民生保障，也是房地产市场平稳健康发展的基础。

①房企债务风险及烂尾楼风险：下半年，在政策供给侧预计将会继续满足行业合理融资需求、促进行业风险有序出清；房地产资金支持整体仍聚焦在保交楼、企业融资支持等方面。

②目前部分城市面临房地产库存较大，去化难的风险：除了要求库存大、迟迟未竣工的城市减少供地外，地方城投托底要更加严格限制。

③房地产市场过快下行拖累经济的风险：城市更新带来的基建投入，当地消费需求的拉升，以及租赁市场将会成为拉动房地产经济的新引擎，为GDP增加值贡献力量。

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