住建部明确楼市政策优化方向：降首付、降利率、降税费、认房不认贷

7月27日晚间，住建部释放降首付、降利率、降税费、“认房不认贷”等多重大招，积极落实政治局会议精神。

据新华社报道，7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势。大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容，住建部最新的表态。

此次住建部提及的三项政策，涉及降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。大力支持刚需和改善性需求的释放，楼市调控政策细则仍然会贯彻“一城一策”的原则，不会一刀切式的调控。

第一，针对刚需购房者，降低首套住房首付比例和贷款利率，减轻购房的资金压力和负担

当前各类城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

就房贷利率而言，随着LPR的下调，首套房和二套房贷款利率下限也不断下降。据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。分城市能级来看，一、二、三四线城市首套房贷利率分别为4.50%、3.88%、3.88%。

整体来看，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。

第二，改善性住房换购税费减免，降低购房成本，有利于修复置业预期

从目前来讲，买卖二手房主要涉及到的税费主要集中在个人所得税、增值税、契税方面。

1、个人所得税：根据财政部税务总局发布的《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题》的公告显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对一年内卖一买一的购房者，可以予以个人所得税的退税优惠。此次会议强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

2、增值税和契税：分别对持有年限和面积方面有税费收取，按照改善产品来看，如果都不满足减免条件，加起来会有7%左右的税费收取。

3、契税：目前实行的是90㎡为分界线，以下为1%，以上为2%。目前来看，后续政策方面很有可能会对面积有一个更为科学的划分，并对税费进行一定的优惠减免。

再加上部分城市带押过户，也一定程度上会加速二手房的流通性，从而激活二手房市场。

第三，个人住房贷款“认房不用认贷”，直接利好改善置换购房者，降低改善首付比例，可激活核心城市置换链条，活跃市场交易

“认房不认贷”的政策指的是无论购房者是否有贷款的记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。如果购房者名下已经有一套房了，则不管是不是贷款，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行审批。

“认房不认贷”将有利于“卖一买一”的改善置换人群，首套房的认定下，也极大的缓解了置业改善类房源的压力，可能会激活大量的改善置换需求。同时，二手房市场在改善人群“卖一买一”的过程中，二手房房源供应也会明显出现增量，结合目前的“带押过户＆税费减免”，短期内二手房市场可能会出现房东急售的价格内卷现象。

此外，本次会议强调了建筑业和房地产的支柱产业地位及对于经济发展的重要性，支柱产业提法升级，对促内需、稳增长、保就业意义重大。

住建部的此次表态，略有不同的是，在表示房地产支柱产业位置的同时，也强调了建筑业的支柱地位。

房地产业增加值的同比在二季度仍然未负，但上半年整体上回到了增幅为“0”的位置，分季度看， 2021年3季度-2023年2季度，除2023年1季度为1.3%，其余均为负增长。至于建筑业，2023上半年增长了7.7%，2022年1季度-2023年2季度，季度均为正增长。

2023年2季度，中国房地产占GDP的比重，滑落到了6.16%，建筑业占GDP的比重，则为7.6%。在经济学中，在国民经济中占5％以上的可以成为支柱性产业。

房地产和建筑业的稳健发展，对我国的经济都有重要意义。这两个支柱产业，上下游关联的行业规模体量，对于促内需、稳增长、保就业来说，都有深远的影响力。

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