现房销售渐成趋势，预售制地位不保？

#房子烂尾女子停交房贷上黑名单#冲上了微博热搜榜，房子迟迟未交付，购房者还仍要继续还贷，这是否公平引发了社会各界关注。

在这个停工、延期烂尾弥漫的市场环境下，如期交付成了广大购房者的心愿，如何保护购房者的权益也值得我们去探讨。“保交付”关乎民生福祉，也是房地产市场健康发展的信心源泉。

7月14日，碧桂园集团官微推送了一条消息，将在全国各区域尝试现房销售，也开启了尝试“自救”的新模式。尽管当前各家房企都面临着房地产市场空前的压力和挑战，但事关“保交楼、保民生、保稳定”的福祉，碧桂园作为行业内的龙头，这次大胆做了现房销售的尝试，也意在能给行业健康发展注入一份信心和能力。 

据了解，其现房销售的主要形式可以概括为：购房者仅需支付总房款的20-30%左右，先签订认购书，锁定对应房源和价格，等到房子盖好后，买房人进行实地看房，满意后签署正式购房合同并支付剩余尾款，再也不用担心房子烂尾。

当然，这次现房销售也有一定的限制，仅限定全国在2023年年内实现竣工交付的项目，并没有覆盖碧桂园旗下的所有期房项目。毕竟2-3年的项目建设期没有资金的流动，对于任何一家房企来说，都是很大的现金流考验。

图源：碧桂园微信公众号

目前，从销售数据来看，碧桂园实行现房销售的各项目到访量和销售量较同期获得了大幅提升。一方面确实降低购房者前期的门槛，也减缓了对项目无法按时交付的担忧。其实在市场下行，客户信心不足的背景下，现房及准现房在各地的销售市场上一直备受青睐，期房的不确定性让购房者一直心存芥蒂，迟迟不敢出手。同时让大家一度对推行多年的预售制度是否真的可以持续下去产生了疑虑。

中国的房地产市场有三大制度发明，分别是产权年限制度、商品房预售制度和公摊面积制度。更有意思的是，这三大“制度发明”全部借鉴于中国香港。

其中商品房预售制度最早出现在中国香港，将其称之为“楼花“，霍英东于1953年创办的立信置业有限公司提出预售楼花（期房）并引入按揭模式，解决了居民住房需求高但储蓄不足的问题。1956年中国香港出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度和房地产市场的规范管理。预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。

二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题。1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》正式引入源于“卖楼花”的商品房预售制度。同年，建设部根据这一法令发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房的预售条件作出明确规定。

2022年7月28日中共中央政治局会议提出“保交楼” ，11月央行拨款2000亿元助力保交楼，各地政府积极响应，陆续设立资金监管制度 ，以保障购房者权益。

那么什么是房地产预售制度呢？顾名思义，房地产预售制度就是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购买人，由购买人预先支付给定金或者房款的行为。通过预售，开发商拿到了购房者的首付款和购房者付息的银行贷款，大幅降低了资金成本，扩大了资本杠杆，提高了开发新楼盘的速度。据国家统计局公布的数据显示，自2009年以后，我国住宅销售面积中期房销售面积占比一直超过75%，其中，2019年、2020年、2021年则分别达到87.9%、89.8%、89.6%。但随着疫情等影响市场的下行下，2022年至今期房销售面积的占比也明显存在了下滑的趋势，2023年上半年也是下跌到了近五年的最低值。

数据来源：国家统计局

我国实行的商品房预售制度，在房屋未交付前，购房者已将全部购房款直接支付给开发企业。在当前的预售制下，购房者几乎承担了烂尾、低质的全部风险，而预售资金却成为开发企业的一项重要无息杠杆，大大降低了开发房地产的准入门槛，直至2022年政府出台“保交楼”措施，问题才得以控制。其实住建部也曾明确提出要实行现房销售试点，广州、北京、山东、河南、四川、安徽等地已经在因地适宜的在做现房销售的尝试。

不过现房销售对于房企而言，是很大的考验，也是一把双刃剑。

积极适应市场变化，微笑面对：

1.在当前购房者市场信心不足下，现房销售可以回避购房者对于交付品质及时间的担忧。现房销售使购房者能够直接观察和感受房屋的实际情况，包括房屋位置、建筑质量、周边环境等。购房者可以通过实地考察来判断房屋是否符合自己的需求和期望，从而做出决策。

2.也可以满足那些迫切需要住房落户或急于入住的购房者的需求。可以提高房企的市场竞争力，能够吸引更多的购房者。

3.可以减少自身项目风险和不确定性。通过现房销售，开发商可以避免期房销售中可能存在的一些风险和不确定性，如施工延期、工程质量问题等。

4.有利于建立树立良好的口碑。通过提供现房销售，开发商有机会展示自身的专业度和产品质量，树立良好的品牌形象及口碑。购房者对于开发商的品牌力和口碑在购买决策中起着重要作用，通过现房销售可以提升购房者对开发商的信任和好感度。

没有这金刚钻，千万别揽瓷器活： 

1.前期需要大量资金投入。现房销售需要房企提前进行建设，这要求房企投入大量的资金用于土地购置、建设和装修等方面。这对于房企的资金实力及流动性提有一定的要求，并增加了企业的运营风险。

2.现房销售受限于供应量的限制，开发商开发周期长，一不小心产品就过时了。也需要在开发规划和市场调研中做出准确的判断，以避免供需失衡的风险。同时在运营管理、营销策略等方面面对突发的市场变化做出积极的调整和优化，以确保销售的顺利进行。

取消预售制，市场上的新房供应量减少，会导致房价上涨？取消预售制，房企高周转也将减速，而且极有可能使一大批资金链紧张的中小房企加速破产，在一定程度上会加剧“烂尾楼”的产生？各地政府只能因城施策，尽量降低诸类发生的可能性，保障楼市平稳运行。但房企层面也开始陆续实行现房销售，是否也是大势所趋？

毕竟房地产已进入存量时代，已经由“卖方市场”转变成“买方市场”，赢得购房者的信任才是重中之重，改为现房销售，开发商将拼的不是令人眼花缭乱的营销策略，而是所见即所得的过硬的产品品质，各大开发商优胜劣汰。这才是对于购房者的最根本、最实质的保障，才能真正有效的提振购房者的信心。

更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App

​Read More