中铁置业34亿元加注深圳宝安，曾与20家房企“厮杀”近一小时

历时近一小时，在8月2日下午进行的深圳土拍以“还算不错的成绩”告终。

定义为“还算不错”，一方面是因为该场土拍共吸引超20家房企参与，是今年以来参与房企最多的一场；另一方面则是因为出现了流拍地块，且是今年深圳土拍的首次流拍。

据了解，今天进行的是2023年二批次10宗宅地的第二场拍卖，本次共出让3宗地块，包含宝安区新安街道A001-0212宗地（以下简称“宝安地块”）、龙岗区宝龙街道G02309-0008宗地和G02309-0009宗地（以下简称“龙岗两宗地块”），合计总建面约20.64万平方米，起拍总价约46.32亿元。

从结果来看，仅宝安地块成交，由中铁置业以“34.06亿元+35520平方米的现房销售面积”的代价竞得，溢价率为15%，项目建成后的商品房限价约8.86万元/平方米。

据深圳公共资源交易公共服务平台显示，在开拍前一天，宝安地块的报价就已经达到34.06亿元的最高限制地价，并吸引来21家房企参与竞拍，下午的拍卖环节直接从“竞现房销售面积”开始。

有意思的是，海信地产代表为了节省时间，一次性报了最高限制地价，使得本次土拍在开场不到10分钟便进入到摇号环节。

另从现场释放的信息来看，参与摇号的房企共计20家，除号码牌为28号的万科外，其他房企均对宝安地块势在必行。

值得一提的是，本次土拍参与的21家房企中虽然还是以国央企为主，却出现了不少“外来房企”的身影，包括绿城中国、海信地产、太原萃丰置业、北京虹曦置业、华发股份、中铁置业、越秀地产、保利置业集团、中旅新川、中建二局、中铁建、中国金茂、中能建、建发房产等。

对此，一位熟悉深圳楼市的业内人士向钛媒体APP表示，“外来房企”下注深圳的很大原因在于看好深圳市场。在房地产新一轮周期里，深圳是比较安全的城市，很适合国央房企进入，加上当前大部分国央企的融资成本较低，其建设项目获得的利润也相对稳定。

深圳资深地产评论人朱罗纪对上述观点也持赞同态度，他分析到：“基于房企的投资安全战略，在未来预期不明朗、市场信心比较低迷的环境下，房企在做土地投资的时候更加看重城市的安全性，会选择安全价值最好的城市。”当前深圳就是“安全系数较高”的城市，其在人口数量、营商环境、企业创新能力、财政情况、基础配套等方面都具有足够的安全性，这为房企布局增加了确定性。

此外，一位任职于上述某“外来房企”的内部员工告诉钛媒体APP，虽然该公司此前在深圳布局的项目不算成功，但绝不影响公司在深圳的下一步投资，该公司作为全国性房企不会丢失深圳这个重要市场。

而除了上述参与房企在数量、属地上的不同，本次深圳土拍挂出的宝安地块在规划设计、土拍规则上做了较大调整。

一方面，宝安地块曾在去年7月进行的第二批土拍上首次亮相，彼时由于土地规划中对于住宅、办公、商业等业态的占比分布较平均，导致该地块出现流拍。

时隔一年后，宝安地块再次摆上货架，此时的土地规划不仅取消了办公面积，住宅面积由原来的约4.61万平方米提高到约7.11万平方米，容积率也从6.82降低到5.4，住宅占比大幅提升。

对此，朱罗纪表示，深圳的非住宅物业即商用物业是供应过剩的，而且去化情况不好，如果继续开发成公寓或者商业写字楼，对房企而言将是一笔亏本的买卖。

另一方面，宝安地块的竞拍规则也出现了调整，采用竞“现房销售面积”的方式进行拍卖，是深圳土拍历史中首个“竞现房”地块。

根据土地出让条件，宝安地块的现房销售面积为35520平方米，约占住宅总面积的50%，即房企拿地后需要接受50%的房源在完全建设完成后才能进行销售，资金回笼将延期2-3年。

其实早在2016年，深圳就曾以招标的方式出让了位于龙华区的A816-0060宗地，被视为全国首个现房销售试点。根据当时的要求，房企需要在项目取得不动产权证书后，才能以现房的形式对外销售。最终，该地块被中国金茂中标，建设为“龙华金茂府”于2019年建成销售，并在2020年底实现交付。

而针对此次的“竞现房”规则，有业内人士表示未来现房销售将会逐步推进，但速度不会很快。目前除深圳外，还有北京、杭州、合肥、福州、济南、西安等城市已加入“现房销售”之列。

第三方面，本次土拍上出现了今年以来的首次流拍，位于龙岗区的两宗地块均因无人报名被迫下架。

出让信息显示，龙岗两宗地块位置相近，位于地铁3号线南约站和宝龙站之间，但距离地铁不算太近。地块附近有多个安居保障房小区，且片区内工业园区较多，居住氛围不浓，临近的学校有龙城高级中学教育集团宝龙外国语学校。

前述熟悉深圳楼市的业内人士指出，龙岗两宗地块所在的宝龙片区属于人才房较为集中区域，片区内房价低洼，对于新建商品房会造成一定的价格影响，而且地块周边的交通便利度和产业成熟度不足，还需要一定时间的建设与发展。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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