恒大物业复牌首日暴跌47%，市值较巅峰期蒸发超1930亿港元

8月3日，恒大物业（06666.HK）在港交所恢复交易。作为“恒大系”第二家实现复牌的上市公司，恒大物业此前已停牌超过16个月。

今早港股开盘后，恒大物业低开跌超40%，随后跌幅扩大至50%，截至8月3日港股收盘，公司股价报收1.21港元，跌47.39%，成交额为5.79亿港元，当前公司总市值约130.81亿港元。

值得一提的是，在停牌前，恒大物业的总市值约为248.65亿港元，复牌首日公司市值已缩水超115亿港元。若与2021年2月17日的历史峰值约2062亿港元相比，则蒸发超1930亿港元。

134亿元质押担保难追回

2022年3月21日，恒大物业因在上一财年报告审核中，发现公司有约134亿元存款，为第三方提供的质押保证金被相关银行强制执行，故而对该事项进行调查并自此正式停牌。

根据独立调查报告显示，2020年12月28日至2021年8月2日，恒大物业的6家附属公司在有关高管的授意安排下，通过8家银行为第三方融资提供存款质押，相关资金通过多种渠道划转至恒大集团。此后，由于质押担保期限届满触发质权实现条件，导致恒大物业附属公司存单质押的134亿元被银行强制执行。

此后，恒大物业开启了长达一年之久的补救措施，包括开展内部监控检讨、人员培训及调整等，并持续向第三方及恒大集团开展追偿工作，同时将涉及质押担保事项的董事全部开除，并定期对新任高级管理层进行培训。

但就目前来看，恒大集团身负万亿级债务且面临资不抵债的困境，恒大物业要追回这笔款项的难度较大。对此，恒大物业经过与核数师上会栢诚确认，在管理层评估了款项的可回收性后，将134亿元的应收款项进行了全额拨备计提。核数师上会栢诚认为，除了该质押担保外，没有发现其他潜在的未经恰当授权或记录的交易。

同时，恒大物业表示，正在积极、努力採取各种措施追讨损失，包括与恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施。公司将通过进一步公告的方式向市场通报任何进展。

可持续性经营存疑

今年6月初，恒大物业公布了2021年度至2022年度的三份业绩报告，成为“恒大系”三家上市公司中第一个披露财报的，同时也是唯一有盈利的上市公司。

年报数据显示，2022年，恒大物业实现营业收入约118.09亿元，其中基础物业管理收入约94.4亿元，同比增长约4%，占公司总收入的80%；毛利润约27.19亿元，净利润约14.79亿元，公司拥有人应占利率约为14.23亿元，较2021年的亏损3.16亿元实现扭亏为盈；银行存款和现金共计16.56亿元，较上一年同期有所增长；公司总资产约71.5亿元。

除补充披露财报外，恒大物业需要履行的复牌指引还包括“证明公司的持续运营能力”。

公告显示，截至今年5月，恒大物业总签约建筑面积约8.17亿平方米，签约项目总数3152个，拥有2759个在管项目覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港，其在管总建筑面积约5.06亿平方米，服务业主超过330万人。

此外，自2021年9月以来，公司在维持较高服务规模的同时，积极调整经营策略，包括重点发力社区团购、家政服务等社区增值服务业务，进一步增加收入来源，优化收入结构，开源的同时精简本集团营运成本；与供货商及收并购公司洽谈应付款展期；主动陆续停止了关联方销售案场服务、维保修服务等非业主增值服务；提升内部控制，以保障公司持续稳健经营等。

综上，恒大物业认为公司具有足够的业务规模和资产能力进行可持续运营。

不过，恒大物业曾在2022年度报告中指出，公司无法保证能够按照计划或按合适进度、价格获得新物业管理服务合同；也可能无法从客户收回物业管理费等相关收入，致使可能产生应收款项减值亏损；同时大量物业管理服务合同终止或无法续签可能对公司的业务、财务情况及经营业绩造成重大不利影响。

核数师上会栢诚也表示，截至2022年，恒大物业的净流动负债和净负债分别为33.21亿元、15.13亿元，加上与债权人协商延长还款期限、与恒大集团之间的134亿元追讨，表明存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。

IPG中国区首席经济学家柏文喜亦向钛媒体APP表示，恒大物业由于之前的134亿欠款尚未收回，加上业务对于中国恒大的严重依赖，因此虽然作为“恒大系”唯一盈利的上市公司，在长期停牌后的复牌首日依然出现了超跌现象，表明市场对于恒大物业的信心十分脆弱。

“在母公司情况短期无法根本性好转的情况下，恒大物业仍存在较多风险，不论对其未来业绩还是资本市场表现都是不利因素。”柏文喜谈到。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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