自如、魔方公寓上市消息频传，长租公寓的盈利“魔咒”破解了？｜马上评

图源：视觉中国

时隔不到半年，自如冲刺IPO传言再起。

近日，有市场消息称，长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股书。对此，自如方面回应：“不予置评，一切信息请以公司官方信息为准。”

而早在今年3月初，自如也曾传出赴港上市传言，称其计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向港交所提交招股说明书，并最快在今年上市。

无独有偶，另一家集中式长租公寓头部企业魔方公寓也于去年9月向港交所提交招股书，今年4月28日，因招股书失效，魔方公寓再次向港交所主板递交上市申请，摩根士丹利、建银国际担任其联席保荐人。

过去十年，长租公寓行业历经潮起潮落，在收获高光和掌声同时，也引来不少争议和质疑。盈利模式不成熟、盈利难是长租公寓的通病，曾被不少投资者所诟病。如今，分散式长租公寓第一股蛋壳公寓退市已有三年之久，而自如、魔方公寓等长租公寓企业赴港上市消息频传，长租公寓的盈利难题是否已经破解？长租公寓拿什么敲开资本市场的大门？

上市消息频传

今年来随着房地产市场的复苏回暖，房产租赁市场也频传长租公寓筹划IPO的消息。

7月27日，资本市场传出消息，国内最大“二房东”自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书，IPO团队可能包括中信证券、高盛、摩根士丹利等。而此前3月8日，自如也曾被传考虑最早在4月IPO，计划筹资约10亿美元，最快于今年上市。

不过对于两次IPO传言，自如均作了不予置评的答复。作为国内长租公寓市场的头部企业，自如的上市动态一直颇受关注，最早在2019年就有自如上市消息流出，当时自如CEO熊林对外回应：“IPO就像把自己的成果拿出来，让更多的人去评判，未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好，只有自如的品质与服务更好，才会去考虑IPO。”

如今三年过去了，半年内两度传出上市消息的自如并未就此做出实质性回应，可见此次自如赴港上市或真是有备而来。

成立于2011年，脱胎于链家的自如，深耕长租公寓十余载，旗下拥有自如友家、自如整租、自如曼舍、自如寓、自如里和城市之光等多个租住产品，同时提供搬家、保洁、维修等居住服务，定位为一家城市居住服务科技企业。据官网显示，截至目前，自如已在10个城市扎根布局，服务近50万业主、500万自如客、管理房源超100万间。

另一家集中式长租公寓头部企业魔方公寓则于去年9月就向港交所提交招股说明书，后因招股书失效，又在今年4月28日重新提交上市申请。

今年5月，我爱我家在召开业绩说明会上，透露出打算拆分旗下长租公寓品牌“相寓”独立上市的准备。

有业内人士指出，长租公寓企业之所以频传上市消息，主要原因或在于近两年融资停滞。自2020年以来，长租公寓行业经历了暴雷潮迭起，蛋壳公寓、青客公寓等不少长租公寓品牌相继倒在了资金链上，这一惨淡现象使得资本对长租公寓投资慎之又慎。

天眼查平台显示，自如和魔方公寓的最近一轮融资分别停留在2020年3月和2019年3月，也就是说，两家头部长租公寓企业均已有三年未获融资。

从融资历程来看，自如自2018年至今共有四轮融资，其中不乏腾讯投资、红杉中国、华平投资等顶级投资方，还有泛大西洋、软银等国际知名投资机构。魔方公寓至今也累计获得四轮融资，投资方有德同资本、中航信托以及加拿大养老基金管理公司CDPQ，值得一提的是，华平投资不仅是自如的投资方，也同样投资了魔方公寓。

相较自如和魔方公寓多年未有“输血”，另一家打算上市的相寓情况似乎也并不乐观，就在相寓筹备上市消息传出的前一个月，相寓母公司我爱我家遭到股东减持，4月6日，我爱我家发布股东减持股份计划的预披露公告称， 58集团拟通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式减持我爱我家股份不超过6454.07万股，减持比例不高于2.74%。这并不是58集团首次减持我爱我家股份。

据悉，2020年-2022年，58集团先后3次宣布减持计划，不过，前两次减持计划期限届满时，并未有减持动作。直到2022年12月20日，58集团宣布减持我爱我家1300万股，减持后，58集团持股比例降至7.73%。

此外，7月31日，我爱我家再度披露58集团减持进展公告，截至 2023 年 7 月 31 日，58集团按此前预披露的减持计划，以集中竞价、大宗交易方式已合计减持其持有的公司股份 34,109,208 股（占公司总股本的 1.45%），其本次减持计划的减持数量已过半。本次减持后，58集团合计持有我爱我家1.48亿股，持股比例为6.28%。

“盈利难、盈利低”仍是长租公寓的通病

盈利难、盈利低一直是制约长租公寓生存和发展的弊病，长租公寓行业也被不少业内人士称之为微利行业。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

SOHO中国董事长潘石屹也曾公开表示不看好长租公寓行业，甚至直言长租公寓烧钱创业是一条不归路，不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。

自2020年以来，因租金贷和加注金融杠杆模式，青客公寓和蛋壳公寓相继暴雷，走向破产清算和退市结局，寓见公寓、乐栈公寓等地方性公寓也相继因资金链倒下，显然，直至走进资本市场，长租公寓都尚未跑出一个成熟可持续的商业模式。而如今，历经三年沉寂与蛰伏，长租公寓们再次频叩资本市场大门，这是否就意味着，长租公寓玩家们已走出行业“阴霾”，探索到更加成熟的商业模式，突破盈利难或盈利低的“魔咒”了呢？

分散式长租公寓：自如和相寓

目前国内长租公寓主要分为两种即分散式长租公寓和集中式长租公寓，前者以自如、蛋壳公寓、青客公寓、相寓等为代表，后者则以魔方公寓、窝趣公寓、万科泊寓和龙湖冠寓为代表。

长租公寓难盈利其主要原因在于不成熟或者说不健康的商业模式。分散式长租公寓的运营模式本质上是“二房东”模式，通过低价收购房源进行装修，再以高价出租出去，从而赚取“租金差”。这种模式下，长租公寓企业只能赚取薄利，因为抛开收房成本外，还有装修成本、房屋空置期和企业日常运营和管理成本需要剔除。因此，长租公寓玩家才会选择大规模扩张，通过跑马圈地，以规模房源数量换取利润。青客公寓CEO金光杰也曾表示：“3万间-5万间的规模，是公寓企业的生存底线。因前期需要投入房租、装修等成本，假如房源总数小于1万间，公寓管理难以做到精细化，资金链断裂风险较高。”

因有青客公寓和蛋壳公寓惨淡收场的前车之鉴，同为分散式长租公寓的自如，近几年致力于摆脱“二房东”身份，开辟探索出“增益租”模式。

该模式于2021年2月正式推出，主张无差价、无空置期和租金有保障。区别于此前的传统二房东模式，增益租是一种与房东利益共享，实现共赢的合作机制，简单来说就是，将房屋拆分为出租和装修两块，房东提供房源并承担装修费用，自如负责装修，承诺房东有保底租金收益。据了解，分摊到具体租金金额上，业主每个月能拿到租金的72%，自如收取8%，合计占租金的80%，剩下的20%为浮盈部分则由双方分摊。

借助“增益租”模式，自如实现从“二房东”到“资产托管”的角色转换，这种模式对自如和业主双方均有增益。于自如而言，使其资产模式变得”更轻“，省去了收房费用和装修成本，于业主而言，能稳定保底收益且无需每年让出1个月的租金。若房租价格上涨，还能就溢价部分与自如实现五五分账。此外，对于一线城市的“老破小”业主而言，增益租可通过装修提高招租率，减少房屋空置期，解决出租难的问题。

可以说，借助增益租模式，自如不仅实现了轻资产模式转型，同时对其家装业务和家政服务也带来增益。一位熟悉自如的业内人士称，增益租”装修部分给自如带来了可观的现金流，这种模式下，一个业主实际相当于两个客户，一是买了装修，第二仍然是先前的业主委托。

增益租推出后，自如多次宣扬增益租模式战绩，据今年1月中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的《全国重点城市业主出租偏好观察》显示，自如“增益租”已累计获得业主委托量已超11万间；进入2022年后，自如“增益租”模式业主委托量迎来快速增长，2022年全年委托量同比增长50%，其中1季度委托量同比增长420%、上半年委托量同步增长超100%。

相比自如，同是分散式长租公寓品牌的相寓近几年表现却并不如意。除了母公司我爱我家遭遇58集团多次减持之外，相寓仍未走出盈利难困境，据我爱我家2022年业绩报显示，相寓的营收比重已占我爱我爱业务板块营收的48.37%，取代经纪业务跃居集团营收首位，2022年我爱我家的经纪业务营收占比只占到30.25%，某种程度而言，我爱我家已经从一个房地产经纪服务企业，转型成为了一个长租公寓运营商。

财报中，我爱我家将相寓业务称为“资产管理”业务，数据显示，2022年相寓营收达56.47亿元，但营业成本却高达59.85亿元，毛利率为-5.99%，相较2021年毛利率增长1.06%，也就是说，近两年相寓处于连续亏损状态。值得注意的是，据财报，相寓是我爱我家四大业务板块里，唯一录得亏损的业务板块。此外，从规模增长来看，相比2021年底的25.3万套，2022年相寓仅增加了1000套房源，扩张速度也出现明显下滑，由此可见，相寓持续亏损也带来扩张的力不从心。

集中式长租公寓：魔方公寓和房企型公寓项目

区别于自如和相寓等集中式长租公寓，魔方公寓虽也是“二房东”角色，不过房源集中的优势也让长租公寓运营和管理更加高效，也更易于盈利。招股书显示，魔方公寓目前在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。截至2022年12月31日，有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。

魔方公寓的运营模式分为两种，即直营模式、以及加盟管理和第三方托管模式。其中直营模式营收占比仍是魔方公寓收入的主要构成，近三年，直营模式收入占比均超94%，复合年增长率为33.5%。招股书显示，2020-2022年，魔方公寓业务营收呈现稳健发展态势，营收分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。

不过，净利润却受市场因素影响，除了2021年因收购事项录得3.02亿元净利外，2020年和2022年均录得亏损，亏损额分别为2.3亿元和2.47亿元，魔方公寓对此称是疫情原因导致了亏损。由此可见，作为集中式长租公寓头部企业的魔方公寓盈利问题仍不容乐观。

国内集中式长租公寓除了魔方公寓这种独立运营商之外，还有自持物业、隶属于房地产开发公司的公寓品牌，如万科泊寓、龙湖冠寓和华润有巢等。

近几年，由于房地产市场步入调整阶段，不少房企纷纷开始探索新的增长模式，在“租售并举”的政策引导下，不少房企开始将眼光放至长租公寓领域，2022年，在保租房政策的持续推进中，越来越多的房企也加入到保障性租赁住房的发展行列，同时“保租房”REITs也应运面世，为房企发展长租公寓提供了新的融资和发展思路。

房企型长租公寓经营现状如何，我们可参考财务数据来看，以万科泊寓和龙湖冠寓为例，2020年-2023年，万科泊寓和龙湖冠寓营收和租金收入均实现稳步增长，其中万科泊寓营收分别为25.40 亿元、28.9亿元和32.4亿元。龙湖冠寓租金收入分别为18.1亿元、22.3亿元和24.4亿元。

房源规模上，截至2022年底，泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，同比提升3.07%，年出租率达95.6%。龙湖冠寓截至2022年末已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，已开业6个月及以上房源出租率为91.1%。

房企长租公寓业务的营收虽表现尚可，但盈利也仍是难题，尽管万科在2022年的财报中尚未披露泊寓盈利数据，但根据万科总裁祝九胜在业绩推介会上所讲，2023年万科泊寓实现报表盈利的目标不会改变， 这是否也就意味着，万科泊寓至今尚未实现盈利。

龙湖冠寓盈利数据稍好一些，数据显示，龙湖冠寓2021年实现1.4亿元首次盈利，龙湖集团董事会主席陈序平表示，冠寓已连续2年实现盈利， 2023年预计将有良性的盈利增长。”不过值得注意的是，不论是万科集团还是龙湖集团，其长租公寓营收在总营收中的占比都微乎其微。据财报数据推算，这三家房企长租公寓营收在总营收的占比都在1%左右。

中国长租公寓市场历经十余年洗牌和沉淀，行业竞争格局已经趋于稳定，不过，行业市场增长空间却仍然庞大可观。据弗若斯特沙利文的资料，中国租赁公寓的市场规模由2018年的1.4万亿元增至2022年的1.7万亿元。至2027年，中国租赁公寓市场的规模预计将增至2.6万亿元。此外相较于欧美发达国家，国内机构化长租公寓渗透率仍差距较大，中国长租公寓发展空间仍待开发与挖掘。

自如推出的创新商业模式“增益租”的确为行业玩家商业化开辟了新思路，推动长租公寓市场发展又向前进了一大步。不过因集散模式差异，其他长租公寓企业也并不能完全照搬复制，还需结合自身探索出适合自己的造血模式，上市融资尚能解决近渴，却不是长久之计，长租公寓企业还需打造持续自我造血能力，方能实现长足发展。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）

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