从“纽扣大王”转型“地产新贵“，伟星房产何以逆势增长？｜寻找地产新动能

众所周知，近两年房地产市场持续低位运行，在楼市复苏动能趋缓的市场环境下，行业经历了一场剧烈洗牌，房企业绩大幅收缩，格局持续分化。虽然国央企占居前列并保持较高韧性，但也不乏一些民营房企默默发力，凭借其稳健运营、区域深耕等优势实现业绩逆势增长，在行业内形成一股逆流而上的坚实实力，从而脱颖而出。

据克而瑞公开房企全口径销额榜单分析梳理，2023年1-7月累计全口径销额TOP100房企中， 2021年至今全口径销额排名逐年持续上涨并累计涨超20名的房企共计13家，其中实力及背景雄厚的国央企占据超7成，民营企业仅3家。 

数据来源：克而瑞公开房企全口径销额榜单，钛媒体整理

根据上述房企近几年的销额梳理来看，有6家房企的全口径销售金额、行业排名均出现连续较为明显的上升趋势。其中有2家为民营房企，分别是伟星房产和复地集团。其中伟星房产2023年1-7月累计全口径销额更是同比上涨超6成。

数据来源：克而瑞公开房企全口径销额榜单，钛媒体整理

从这些排名及销额连续上升企业的发展原因来看，主要可以归结于以下两类：

1.    国央企：

1)      自身实力就相对雄厚，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势，例如象屿集团。

2)      部分地方性国企，在当地承担着部分城市建设功能，项目资源来源稳定，不仅具有较强的资金实力，也有较为丰富的住宅项目开发经验，例如大家房产。

2.    民营房企：

1)      城市深耕及产品口碑打造，例如伟星房产。

2)      房企提前转型布局，转型或者多元产业运营开发、代建等思路，例如复地集团。

房地产市场在前期快速扩张期间，不少深耕本土的民营房企在全国化浪潮中被淹没，而在本轮行业洗牌后，除了那些自身实力雄厚的国央企，此前那些具有市场认可度的本土民营房企又凭借口碑以及资金安全性逆势而上。

伟星房产如何实现逆势增长？

8月初，克而瑞2023年1-7月房企全口径销额榜公布，TOP50出现了一颗新星——伟星房产。2023年1-7月伟星以全口径销售额229.3亿元，较去年同期增长超6成，位列房企第41位，已连续两年实现增长，较2021年跃升47位。

2021年，销售额不过300亿的伟星就开始斥资拿地布局，两年年均拿地金额超过150亿元，两年拿地销售金额比达到0.67，2022年起就长期位于拿地金额排行榜TOP20。

2023年，在许多房企发展陷入停滞的同时，伟星房产依然选择斥资近百亿元扩储， 1-7月累计新增货值235亿元，跻身TOP20，位居房企第18位，超过了碧桂园、金地等老牌房企。今年3月，在南京首轮土拍中，伟星力压中海、招商、保利、华润等20家房企，以31亿元拿下南京总价第二贵的地王，也打响了地产圈内的名气。

从“纽扣大王”转型“地产新贵“

据公开资料显示，伟星房产隶属于中国伟星集团。伟星集团成立于1976年9月，总部位于浙江台州临海，目前拥有服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资六大支柱产业，旗下拥有伟星股份（002003）和伟星新材（002372）两家上市公司，这两家上市公司在各自细分领域均处于头部位置，其产品被应用于航天、奥运、军工等国家重要领域。

其房地产业务——伟星房产创建于1993年，主要布局在浙江省与安徽省。起初伟星房产并没有走上全国化之路，而是按照自己的节奏，深耕熟悉的市场。目前伟星已经在合肥、芜湖、马鞍山等城市稳坐头把交椅。

作为一家制造业背景的民营房企，跻身房企TOP50是相对罕见的，上一家较为有名的制造业背景房企还是美的置业。从1976年诞生于浙江临海的一枚纽扣起家，做到中国最大的纽扣龙头，再到发展至“地产新贵”的转型，伟星房产是如何做到的呢？

在2022年经营工作会议上，伟星房产又提出了一个“小目标”，未来三至五年，要实现500-900亿元的销售规模，逆势增长率为47%-164%，底气又何在呢？

1.有深耕实体产业的母公司背书，融资具备优势

其实在民营房企中，一些多元化实业企业也在着力发展已有的房地产业务并不少见。这类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动，融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小、杠杆较低、负债压力较小。随着房地产行业红利消退、格局生变，一些依靠杠杆快速周转的中小企业，资金面紧张甚至资金链断裂等现象偶有发生。因此在母公司的实力背书下，伟星房产依然保持稳健，并默默逆势上升。

2.稳健务实，城市深耕

伟星房产以专注深耕特定城市为抓手，专注地产开发，具有较强的区域口碑。从制造业到地产业，伟星房产同样延续了做实业的稳健和务实，坚持深耕区域市场，自2000年进入芜湖，伟星陆续开发了40多个项目，当地住宅市场占有率超30%。也是因为有着坚实的市场基础与长期积累的口碑，伟星区域深耕的步伐逐渐迈入合肥、南京和杭州等周边强省会城市。

3.积极补仓高能热点城市，连续在南京、杭州等高能级城市开疆拓土

近年来房企投资收缩趋势较为明显，资源占有亦是共识，更多的聚焦在市场足够支撑的一二线城市及部分核心城市。伟星房产大概率也是远瞻到了这一点，致使其出手“抄底”，除了深耕的区域外，积极布局。 近两年在合肥、芜湖、台州三地拿地占比超过60%，同时布局南京、杭州等热点城市。

4. 探索“住宅+商业（其他）”的多轮驱动模式

经历了本轮房地产大调整，出险房企的前车之鉴，也或是来自于制造业基因的谨慎，伟星房产更重视现金流和利润增长，稳步前行。同时提出探索“住宅+商业（其他）”的多轮驱动模式，这也是当下很多头部房企转型、发展的新思路。高瞻远瞩，打造短期难以复制的核心竞争力，在未来的市场环境下将预期获得更加优秀的表现。 

本土依赖度相对较高，无标准化产品线

1.对本土的依赖度相对过高

根据克而瑞数据显示，排名逆势而上的民营企业中，起源省份贡献平均占比为76.9%，深耕力度最强，但大部分企业的销售对单省份的依赖度较高。在这其中，长三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能级城市，以及长三角内热点三四线城市表现最为亮眼。

伟星房产就是其中的代表，2022年起源省份的销售占比接近4成。虽然目前伟星房产也在积极布局其他高能级热点城市，处在有序向外拓的过程中，但全国化程度相对较低。长期来看，如若后续想要持续性的扩大发展，后续除了深耕大本营外，外省的品牌落地，产品品质及口碑也应吹响号角。

数据来源：克而瑞，钛媒体整理

2.未形成标准/丰富的产品线

从产品系列角度看，据克而瑞统计，布局超5城的亮眼“腰部”房企基本均已形成标准化的产品线。如中建系房房企根据不同置业需求的目标客群推出不同系列产品；大家房产甚至还推出了未来社区系列产品。而伟星房产还未有属于自己的产品线，而是结合根据自身发展战略并结合当地特点针对性的专注于满足特定几种需求产品系列的打造。

但要知道，标准化产品线不仅有助于房企的深耕、外拓，降低开发成本、提高开发效率，更易于相似城市的产品复制，降低外拓的试错成本。而且丰富的产品线又有利于覆盖多层次目标客群。因此产品线的打造，以及新型且符合大众需求的产品探索也是重中之重，在改善型趋势下产品升级能力也将成为重要的考量。

当前随着稳信心等诸多利好政策的信号释放，未来行业发展也将进入一轮新的稳定期。从规模化房企的发展经验来看，当前房企要想业绩持续稳定上升并获得更大发展的空间，仍需要在投资布局、产品研究、品牌推广等多方面提升完善。

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