曾从前十跌出百强，卷土重来的复地如何穿越地产周期？｜寻找地产新动能

【编者注：房地产行业剧烈调整下，也有房企逆流而上。钛媒体国际智库推出“寻找地产新动能”专题，意在为行业挖掘亮点，为企业提供镜鉴。此前我们分析了通过城市深耕及产品口碑的逆势而上的房企代表——伟星房产；本期我们来探寻下前瞻性转型成效凸显的民营房企——复地集团，是如何穿越地产周期的。】

从前十跌出百强，得失自有时间评判

据公开资料显示，成立于1994年的复地，是国内很早入局地产行业的企业之一，隶属于复星集团旗下。曾在2004年成为第二家在中国香港上市的内陆房企，销售规模排在全国前十，地产版图从上海扩张至环渤海经济圈。

不过，受制于港交所的严格管控，复地未能接入母公司复星国际的资源，股价长期被低估，上市反而成为发展的掣肘。2011年初，复星国际以22亿港元实现了对复地的私有化。这也成为了创始人郭广昌收缩地产业务重要的分水岭，在复地官网上，2011年被定义为“复地开启发展新里程”。 2018年，借道豫园股份重返A股的复地，反而继续停滞不前。

经过房地产行业多轮的洗牌，据克而瑞房企销售金额榜单，2019年复地甚至已经跌出了百强，位列第103位。这其中的缘由何在呢？

1.母公司复星的战略问题下，地产板块被逐渐边缘化

2011年-2016年期间，复地集团先后经历了5次换帅，范伟、张华、汪群斌、陈志华，直至现任龚平。在外界看来，这表现出传统的开发模式可能和复星集团的投资思路冲突。

根据资料显示，复星集团近年来持续加码医药、保险等领域的投资布局，2020年以来又转向收购金徽酒、策源股份，增资化妆品公司等，地产业务在整个复星体系中已被边缘化。在郭广昌“成为一家具有全球能力的地产投资集团”的愿景下，地产板块业务规模的扩张更多依赖于海外收购物业，擅长资本运作的复星，在战略问题下，也在不断收缩地产业务。

2.意识到”三高“扩张之计不长久，另辟蹊径，转换产城融合策略

复地意识到了当时行业“高杠杆、高负债、高周转”的扩张模式不靠谱，而是选择另辟蹊径，开始转向了产城融合的策略，也就是“蜂巢城市计划”。而该计划里复地的核心产品就是写字楼和酒店，这也使得项目开发周期长，去化周期和难度加大。

在当时高周转取胜的年代，这样的开发模式无异于给自己套上了枷锁，复地不温不火地发展，在行业内的声音越来越弱，直至跌出百强，这也给当时地产板块战略的正确性打上了“？”。

3.拿地策略只有勾地一种，远离招拍挂的喧嚣

不仅如此，复地拿地方式非常单一，只有勾地一种。要知道，土地储备可是房企重要的生命线，这也让其与房地产黄金发展时期失之交臂，昔日与复地集团体量相当的房企，纷纷开启狂飙突进模式，年销售跨过千亿，将复地集团远远甩在身后。而于此同时，很多名不经传的房企也弯道超车。

据克而瑞统计，2011年至2016年，在各大房企顺势迅猛拿地扩张，复地却呈现出断崖式下跌，从2011年的379万平方米逐年下滑，直至2015年不足80万平方米。不过远离了当时喧嚣的招拍挂市场，如今也是其也理所当然的活下来的缘由之一。

逆势重回百强，复地如何穿越地产周期？

时隔3年，又逆势重回百强。2023年1-7月复地以全口径销售额111.6亿元，较去年同期增长超2成，位列房企第74位，已连续两年实现增长，较2021年跃升57位。在房地产行业下行周期下，又是如何做到的呢？

数据来源：克而瑞房企全口径销额榜单，钛媒体整理

1.前瞻10年转型布局，探索迭代“蜂巢模式”

其实早在2013年，复地意识到了当时行业高地价、高成本、高房价之忧。复地的逻辑是，在城市化进程2.0中，产是核心，房是配套。以“产城融合”为理念的全新模式——蜂巢模式应运而生，前瞻性的布局产业。复地提出“蜂巢城市”的理念，核心是围绕城市发展的产业升级需求，依托复星全球产业布局，以产业思维为支撑，提供多元化、多形态、多层次的定制化产业解决方案——蜂巢模式。

在全国20余个城市围绕文旅、科创、金融、健康、文化等五大赛道。其实可能很多人不了解，复星蜂巢打造了许多城市的地标，例如：长沙复地滨江金融中心，这座金融蜂巢位于湖南金融中心核心位置，紧密贴合湘江新区“2+3”特色产业布局；三亚的亚特兰蒂斯已经被也被大家熟知，也是休闲旅游的度假新地标。

复地集团董事长唐冀宁表示，复地一直在探索“产、地、房”新模式，即地产和产业协同发展，产业投资和运营双轮驱动的模式。进入2023年，正在进化“新蜂巢2.0”，也即“拥轻合重”的新业态。复地进化了产业基金和产业投资的能力，以产业基金为龙头，通过轻资产能力的培养，驱动蜂巢项目的聚合流动和多重价值回报。

目前，已经与合肥市相关政府部门和在地企业，签订战略合作框架协议，将在生物医药产业，总部经济及科创蜂巢项目，产业园招商运营等具体项目上展开合作。

2. 依靠复星集团“多元生态”作为后盾

复地是最早提出“产城融合”的地产公司之一，依托复星集团，成为国内少数真正能够将产业做实的房地产企业。复星集团旗下有着众多产业企业，在快乐、健康、富足、智造等四大领域有着众多产品线，且大多数在诸多行业中占据着各自的核心地位。

复地背靠复星集团的众多产业，可以依托复星集团调配各方资源，这些产业资源入驻新开发业态之后，也能够吸引更多的产业。这也是复地强大的后盾和的核心竞争力。

3. 以产业带动城市开发，在城市核心区域“聚焦标杆”

当前，许多城市都格外重视产业规划与培育，因为只有将产业吸引过来，才能容纳足够多的就业人口，激活当地的经济，创造税收和消费，推动城市生长、更新和升级。

复地作为一家以产业研发和运营能力为驱动的地产开发企业，也是注意到了这一点，将复星旗下的多元产业优势与土地开发结合在一起，用产业带动城市开发。明确将在中心地段开发打造一座城市的核心地标，同时完成对周边地区的辐射，进行周边区域多种业态的开发：有高端办公楼、商务中心、体验式商业Mall、还有高档住宅等，利用产业集聚形成规模效应。这样不仅能够提升地产本身的价值，不同业态的综合开发，在财务上也能够更好地搭配长短期的资金。

然而与专注房地产开发为主营业务的品牌房企相比，复地在开发建设、规划设计、营销招商等方面都还没有很强的自我控制体系。而母公司复星集团更热衷于多元化发展模式，因此也可能会导致复地发展缓慢。

2021年，中央经济工作会议上提出：房地产要探索新的发展模式。而后来的一系列会议和政策指引来看，也在逐步引导房地产企业的转型，从而告别过去纯粹单一的住宅开发模式，从城市更新、产城融合中，激活城市经济、支持城市升级，探寻开发地产利润之外的“第二增长曲线”。目前已经有房企纷纷转型布局代建、产业、物业等行业。

当前房地产新周期来临，过去“高杠杆、高负债、高周转”三高模式难以为继，房地产企业更需要具备前瞻性，积极探索转型新模式。

想要穿越周期，除了具备前瞻性外，战略制定也要有长期主义的核心，未来可能也会收获有意想不到的成就。当然，每家公司的背景、优势不同，也不一定要走一样的路。立足自己的路径摸索发展方向，相信时间会给出最好的答案。（本文首发于钛媒体App ，作者 | 赵晨含）

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