房地产资产盘查与数据清理思路

如何通过资产清查实现保值增值？了解资产管理的重要性、清查步骤以及对经营决策的影响。本文揭示行业内的关键技巧，是房地产资产管理不容错过的必读指南。

传统房地产在开发建设过程中，重点一般都是放在销售类产品的货值货量盘点统计，但是在目前竞争愈来愈激烈的市场环境中，我们需要对非销售类的自持产品，甚至对于“边角料”公建配套等不可售产品，进行资产盘查。通过资产盘查后，我们能清楚知道自己的家底，然后方便进一步进行经营规划和资产运营。

一、怎么去定义房地产资产管理

• 房地产行业一直在提的资产管理，指的是：企业对于自己拥有或控制的资产（建成的住宅、大楼），通过一系列经营手段来实现资产保值、增值和收益。
• 和现在的写字楼物业管理、商场运营管理的区别？实际上并无差别：资产管理的范畴中就包括了物业管理与运营管理！

从现在的市场情况来看，现在的写字楼物业管理、商场运营管理，很多都是由写字楼或商场的持有方/运营方发起的。房地产公司一般会通过成立自己的物业公司/经营公司，或者委托第三方公司，来负责旗下资产的物业管理服务或者是运营管理。其目的都只有一个，实现资产保值、增值和收益。

在传统地产的系统IT建设过程中，往往会有营销系统承接可售房产，租赁系统承接租赁房产，商管系统承接商铺写字楼，物业系统承接物业房产，还有一些架空层、物管用房、空地有可能没有系统承接管理等等。所以存在大量房产重复或者缺失的情况，这种情况下我们需要对房地产进行资产盘查和数据清理。

二、资产清查范围

1. 项目范围

一般首先会去针对全部重资产的项目（开发类项目，或者明确为有实际地块进行关联的项目）。而轻资产项目由于其特殊性，则一般作为后续第二批进行清理。

重资产是指持有实质性的房地产资产，包括住宅、商业地产和工业地产等。重资产投资者通常会直接购买物业，然后进行装修、管理和出租，或进行物业的长期持有和升值。重资产投资的特点是投资大、风险高，但长期回报潜力大。

轻资产则是指不持有实质性的房地产资产，而是通过与其他机构或个人合作，以管理、咨询或品牌授权的方式参与房地产业务。轻资产投资者通常不购买物业，而是通过提供服务或品牌，从物业租金或品牌使用费中获得收益。轻资产投资的特点是投资小、风险低，但长期回报潜力相对较小。

2. 产品类型范围

清查的产品类型一般会包括：商业（商业中心、商业街、附属商业（含底层商业）、其他商业）、写字楼、酒店、仓库、厂房、研发办公楼、农场、地下室（不含车位）、公共配套（含幼儿园、学校、医院、综合楼、宿舍、交通中心、肉菜市场、污水处理厂、产城大型展厅、体育中心、立体交通、市政公园、智慧城市、道路桥梁、高尔夫球场、邮电局、物业配套）、以及政府要求自持或暂不计划出售的住宅（洋房、别墅、公寓）。

三、资产清查步骤

1、可售资产可以参考售楼系统的数据进行整合盘点。

2、租赁资产可以参考租赁系统的数据进行整合盘点。

3、物管资产可以参考物业系统的数据进行整合盘点。

4、主数据系统可以补充一些目前尚未管理到的房间。

5、由于资产颗粒度不一致，有厂房或者商业街以及公建配套，建议统一到户的层级，也就是说，即使是厂房，也需要在该楼栋下创建一个虚拟户作为资产进行承载。

6、清理到户规则：

资产到户的时间节点：拆分至【户】的引入时间节点为“施工阶段”（该阶段未有户的面积）且建议由项目部团队搭建；营销团队取得“预售证阶段”引入【户】面积；不可售部分建议由营销统一维护；可售资产必需拆分到【户】，以营销系统数据为准，一个房间代码视为一【户】；不可售资产需拆分至产品楼栋，一个产品楼栋视为一个【户】（虚拟），如一个肉菜市场视为一【户】，无需拆分至每一个摊位号。

7、数据填报字段及规则

①凡涉及资产面积的字段，统一计量单位“平方米”,如预测建筑面积、预测套内面积、预测公摊面积、实测建筑面积、实测套内面积、实测公摊面积。

②凡涉及金额的字段，统一计量单位“元”，如可售货值、评估价值、签约金额、已回款金额、其中：本年回款金额、土地成本（管理口径）、分摊前总建设成本、分摊给其他可售产品的成本、分摊后总成本、集团已定的回购价、运营含增值税收入（不扣减所有运营支出）、运营支出（日常运营费用、除所得税以外的税金、实际缴纳的增值税等，不含折旧和利息）、运营净收益。

8、资产数据清理

按照主数据标准，如果管理到房间颗粒度，则面临房间的历史数据清理工作。首先先要厘清各个产品业态下是否都已经完成【户】的创建，其次针对下游系统，售转租、租转自持、转可售的房间使用状态的转化，要进行一轮去重。最后，针对“一户一卡”的资产管理，可以盘点出房开类的资产全集。

9、整合资产形成资产看板

当完成资产盘点后，我们可以利用不同的统计口径，例如按照项目-产品类型的维度统计目前地产公司有多少架空层，针对这部分空置闲置的架空层我们是否可以进行租赁管理。又比方说，针对闲置的写字楼，我们是否可以考虑降价处理，或者转为自持办公等等。另外，我们还可以按照产品流向的口径去统计，某区域公司的销售类流向货值和租赁类货值的情况进行统计分析，来即使调整经营决策。

四、总结

房地产行业由于其行业特殊性，在进行资产管理的过程中，与其他行业不太一样。且由于地产具备一定的金融属性，所以管理的及时性和准确性更为重要。我们在梳理的过程中，第一要框定资产管理的范围，其次要对业务对应的IT系统数据进行整合清理，最后才能盘清其家底。由于工作量较大，涉及的管理系统也会比较多，特别是针对变动比较频繁的租赁系统物业系统，需要拟定出一套行而有效的管理规范。

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