万科A上半年营收超2000亿元，公司经营现金流量净额连续14年为正｜直击业绩会

今年上半年，国内房地产市场依旧低迷，对房企的业绩造成了冲击，从已披露半年报的房企来看，或是营收下滑、或是利润下降。

8月31日，万科A（000002.SZ）召开2023年度业绩说明会，管理层针对半年报数据，对投资者关注的财务情况、市场等问题进行了回应。

今年上半年，公司实现营业收入约2008.9亿元，同比下滑2.91%；归母净利润约98.7亿元；扣非净利润约87.03亿元。对于业绩变动的原因，万科A表示，主要受房地产开发业务的结算规模以及结算利润率下降所导致。

或许是受业绩下滑影响，公司股价在8月31日开盘后转跌，截至今天收盘，公司股价报收13.64元，跌幅3.94%，公司当前总市值为1627.35亿元。

回顾今年上半年房地产行业的整体表现，多地房地产市场呈现出先升后降、分化震荡的态势，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，部分热点城市也迎来了一波“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度未能延续回暖态势，居民购房预期走低，房地产开发投资、新开工等持续承压。

在业绩说明会上，针对房地产市场形势等问题，万科集团董事会主席郁亮表示，市场的低迷持续已经影响到了市场情绪，出现了“超跌”的“过度反应”。对此，他分享了一组行业数据——全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年上半年继续下降约25%。若以此估算，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

半年报显示，今年上半年，公司房地产开发业务结算收入约1708.4亿元，同比下降4.5%；经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入约267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17%、10.6%和7.3%。

需要注意的是，万科A的毛利率已连续四年下滑。2019年-2022年，公司的的销售毛利率分别为36.25%、29.25%、21.82%、19.55%。今年上半年，万科A的毛利率并未有所改善，为18.87%，较年初下滑了0.58个百分点。

值得一提的是，作为民营房企，万科A是为数不多的“安全企业”。今年上半年，公司继续保持行业领先的信用评级。截至2023年6月末，公司货币资金约1221.8 亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍，公司净负债率为49.5%，处于行业低位。

尽管经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，但报告期内，公司的现金流金额却出现了下滑，较2022年同期的18.6亿元下滑77.5%。在业绩说明会上，万科A首席财务官韩慧华表示，公司长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。

钛媒体APP注意到，万科A发布半年报的同时，公司还发布了一则关于定增终止的公告。

在该则定增终止公告中，万科A指出，由于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，决定终止向特定对象发行股票，并向深交所申请撤回申请文件。

今年2月中旬，万科A首次推出2023年度非公开发行A股股票预案，公司计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占当时万科总股本的9.46%。对于募集资金的使用，万科A称其中105亿元计划用于11个房地产项目建设，45亿元计划用于补充流动资金。 

彼时，本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日，下同）发行人A股交易均价的80%，但并未承诺不低于每股净资产发行。

钛媒体APP注意到，上述定增计划推出之后便引起了市场的关注。深交所也曾对此次定增进行问询，要求公司对募投项目的情况进行具体说明，以及募集资金用于补流的必要性及合理性。

不过，针对深交所的问询，万科A一直未对其进行回复。由于公司迟迟未对问询函进行回复，诸多投资者在投资者互动平台上询问“定增是否遇到了麻烦？”、“公司是不是不准备定增了？”最终，在预案提出半年后，这位投资者一语成谶，万科A的150亿元定增计划告吹。

至于此次定增被终止的原因，或许与公司股价相关。钛媒体APP注意到，今年2月份，万科A股的股价一直在17元左右波动，但截至8月31日，公司最新收盘价为14.2元，股价累计下跌20%。

另据2023年半年报显示，万科A每股净资产为21.03元，可见公司股价已经跌破净资产。在这种情况下，若增发价格低于每股净资产，将会导致每股净资产的减少，现有股东的资产总额也将被摊薄。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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