降首付比，降二套利率，预期调整效果：优化房贷政策影响几何？一线城市是否会跟进？

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钛媒体注：本文来源于微信公众号中国企业家杂志（ID:iceo-com-cn），作者 | 李艳艳，编辑｜赵建凯，钛媒体经授权发布。

楼市深夜“放大招”。

8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布两大重磅政策，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，并将二套住房利率政策下限进一步下调。同时，政策还明确了降低存量房贷的两种途径。

多位机构人士反馈，此次对于限贷政策的调整超预期。据中金的数据，8月百强房企销售面积和金额环比分别微降3.6%和0.9%，初现筑底趋势。此次政策优化将有效降低居民购房门槛和成本，促进改善类需求释放，也将对市场预期起到积极引导作用，共同带动后市销售企稳复苏。

从证监会允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制，改善性购房个税退还政策延期，到广州、深圳、武汉等重点城市“认房不认贷”落地，近期楼市接连打出政策组合拳，引发市场沸腾。不过，备受关注的北京、上海，目前还未有相关跟进政策披露。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，此次调整旨在更好满足刚性和改善性住房需求。多位受访专家预计，鉴于目前不少三四线城市首付比例已经明显下降，此次受政策影响较大的是热点一二线城市。那么，政策重点做了哪些方面的调整，影响几何？

首付降门槛，不再区分是否实施“限购”城市

此次差别化住房信贷政策调整第一个的重点是：统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

目前，我国各大城市首付比例不同。易居研究院报告显示，首套房首付比例主要分为三档，总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体到城市来看，北京首套房首付比例最高，最高为40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。

从执行层面来看，当前首套房首付比例为20%的规定，不少城市已在执行；但多地对二套房首付比例均有高于40%的规定，部分地区则高达80%。政策优化后，对于那些仍执行“限购”的城市来说，首套及二套房商贷比例下限可将由此前的30%、40%下调至20%和30%。

业内认为，首付比例下限调整，将全面降低居民购房门槛，其中影响较大的是二套房改善人群。据易居研究院数据统计，目前，北京的二套房首付比例最高，为60%~80%；其次是上海，最高为70%，苏州、杭州、郑州、沈阳等城市的首付比例是40%。

“此次政策将为后续各地降低首付比例提供依据。”易居研究院研究总监严跃进指出。从目前情况来看，预计全国多数地方将直接执行全国性下限。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，最受益的就是热点城市，“因为这类城市的二套房首付比例更高。”

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，首套房首付比例统一降低至两成，是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，“力度也是比较大了”，张宏伟说，“其实，部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，影响较大的城市为一线、强二线城市。”

张宏伟强调，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上近期三部委“认房不认贷”，这个政策“组合拳”有助于降低改善人群购房门槛，激活北上广深一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都等强二线城市的改善需求。

“因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来。对于其他城市的改善需求来说，刺激的力度和市场反应的活跃度都不会有一线城市、强二线城市那么大。”张宏伟说。

目前，北京、上海等超一线城市还未有相关跟进政策披露。

中金认为，近期地产政策频出，对于本次首付比例和利率下限调整的政策，预计各城市将陆续跟进，对限贷政策做全方位的优化调整，带动实体市场景气度明显回升。不过，也需注意政策落地进度及基本面修复不及预期以及房企信用加速恶化的风险。

二套房贷利率下限下调，力度超预期

差别化住房信贷政策调整优化的第二个重点是，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

分析人士认为，相比“首套住房利率政策下限保持不变”，二套房贷利率下限调整，影响巨大。最直接的影响就是，降低二套房购房成本尤其是利息支出，推动改善性住房需求释放。

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，较上期下降10BP，5年期以上LPR为4.20%，即首套房、二套房贷利率下限维持4.00%、4.80%。若按照央行新政策，二套房贷利率下限将变为4.40%。

市场对于二套房贷利率政策下限调整早有预期。2022年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP，此次政策执行后，相当于对二套房商贷利率下调了40个基点。这远高于MLF（中期借款便利）利率下调幅度。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，这也在很大程度上解释了为何8月5年期以上LPR报价不动的原因，即监管层出台了单独引导房贷利率下行的措施，而且力度较大。

严跃进表示，“下调40个基点”对于二套房方面的政策确实非常给力。过去，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求，侧重首套房。而今，“即便有部分购房者可能不能享受‘认房不认贷’政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会。”

值得注意的是，“因城施策”仍是此次调整的主题。金融监管部门有关负责人表示，此次差别化住房信贷政策调整优化，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

“自主确定”这一词汇的使用引起多位专家学者的关注。在张宏伟看来，“自主确定”就是根据各个城市的改善需求、支付力、市场需求和要盘活的程度，去自主决定具体政策，相当于给了各个城市“一城一策”很大的自主决定权。

“当前一线城市房贷利率仍处高位，北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解读指出，由于当前多数城市房地产下行压力较大，“预计二线城市将很快跟进调整。”

专家预期：很可能房贷降低100个基点以上

存量首套房贷利率下调后，到底能为大家省多少利息呢？以100万元房贷为例，如果当时存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者当初最高是按6%左右购房，调整之后，100万元30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。

此次政策明确，降低存量房贷有两种途径。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

央行已明确，“存量首套住房商业性个人住房贷款”是指，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

谈及影响，曹晶晶认为，降低存量首套住房贷款利率不仅能为借款人节约利息支出，对银行来说，也可减少提前还贷现象。

根据中指研究院监测，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，去年以来居民提前还贷情况较多。

7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。此次，央行表示，调整后的存量房贷利率，需符合贷款发放时当地房地产政策。《通知》指出，“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。”

自今年1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率至4%以下，进入“破4进3”时代，首套房贷款利率最低可至3.6%。尤其是，“前几年首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的LPR。”中原地产首席分析师张大伟分析指出。

在张大伟看来，目前，首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。“对于存量房贷的购房者，特别是利率在5%~6%的购房者，很可能房贷降低100个基点以上，但具体幅度还要视购房者与银行协商的结果。”

不过，张宏伟提醒，对于存量房贷利率的下降，购房者暂时不要期望那么高。“具体来看，存量房贷利率起码下降20个左右基点是有希望的，再大力度的话，则取决于各个银行的考量指标。预计能够达到下降40~50个基点就相当不错了。”

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